Hoe groot is de impact van de coronacrisis op de huizenmarkt?
De berichten over de gevolgen van de coronacrisis voor de huizenmarkt duikelen over elkaar heen. Waar de NVM meldt dat de gevolgen beperkt zullen zijn, melden andere experts dat een nieuwe vastgoedcrisis altijd met vertraging ontstaat. De grote klap moet dus nog komen en dat zou heel goed volgend jaar kunnen zijn. Daarom is PAS bv druk bezig om via een zogenoemde Corona Impact Analyse (CIA) te kijken wat de gevolgen van de huidige crisis voor het gemeentelijk grondbedrijf zijn. Een onmogelijke opgave zou je kunnen zeggen. Door de complexiteit is het immers koffiedik kijken. Toch is het zaak om zo objectief mogelijk te analyseren, en op basis van zoveel mogelijk harde gegevens een conclusie te trekken. Een aantal zaken die bijdragen aan de objectiviteit worden in dit artikel besproken.
Corona Impact Analyse: altijd geheel op maat
Het is belangrijk dat de Corona Impact Analyse is gebaseerd op de specifieke kenmerken en eigenschappen van het desbetreffende grondbedrijf. Gaat het om plannen met veel woningbouw of hebben we het over locaties die ontwikkeld worden tot bedrijventerreinen? Over welk type bedrijvigheid gaat het en hoe groot worden de kavels? Moet er nog veel grond worden aangekocht? Zijn er al contracten gesloten? Het is een set aan vragen die de Corona Impact Analyse specifiek en lokaal maken. Wij passen dat vervolgens toe.
Historische gegevens onmisbaar
Binnen de Corona Impact Analyse zijn historische gegevens onmisbaar. Een analyse van de vorige grote crisis inclusief duiding van de overeenkomsten en verschillen zijn essentieel. Want wat kunnen we leren van de vorige crisis? Zijn er vergelijkingen te trekken? Op welke punten zal deze crisis verschillen van de situatie in 2008? Het zijn allemaal vragen die aan de orde komen in de CIA. Een analyse van cijfers uit 2008 en verder maken de Corona Impact Analyse minder willekeurig en minder gebaseerd op onderbuikgevoelens. Een extrapolatie van de eerdere grafieken naar de toekomst zorgen ervoor dat het glazenbol kijken toch houvast voor de toekomst biedt.
Scenario’s Centraal Planbureau belangrijk onderdeel
Als de historische reeksen beschikbaar zijn is het natuurlijk nog steeds de vraag hoe deze cijferreeksen hun weg gaan vervolgen. Bij PAS bv houden we ons daarbij zoveel mogelijk aan de scenario’s die het Centraal Planbureau heeft bedacht. Het Centraal Planbureau probeert voortdurend te monitoren hoe en wat de economische impact is van het Corona-tijdperk op de economische ontwikkelingen. Ze komen daarbij met goed onderbouwde prognoses die ook voor de grondexploitaties houvast bieden als het gaat om mogelijke vertraging en/of prijsdalingen. Door vast te houden aan de reeds beschreven scenario’s van het CPB wordt hier voorkomen dat teveel afgegaan wordt op onderbuikgevoelens en het huidige sentiment.
Vaststellen uitgangspunten
Alle bovenstaande gegevens moeten worden gecombineerd tot een set van uitgangspunten. Deze uitgangspunten worden vervolgens besproken met de opdrachtgever. Daarbij is het van belang om een zo groot mogelijk draagvlak te krijgen. Het is daarbij raadzaam om in (management)teamverband of op collegeniveau de uitgangspunten vast te leggen. Als iedereen zich conformeert aan de uitgangspunten zullen ze ook eerder accepteren dat er gehandeld moet worden als de berekende uitkomst negatief uitpakt. Het is immers goed mogelijk dat de berekeningen ertoe leiden dat er extra voorzieningen moeten worden getroffen indien het grondbedrijf/de gemeentebegroting te weinig buffers heeft om de berekende risico’s te kunnen opvangen.
De aanpak van PAS bv bij het maken van de Corona Impact Analyse
De conclusies die getrokken worden in de CIA zullen moeten leiden tot een besluit over het al dan niet alloceren van extra geldelijke middelen. Belangrijk is daarbij dat de uitkomsten gespiegeld worden aan de bestaande risicoanalyse van het grondbedrijf. De CIA van PAS bv heeft op bepaalde onderdelen een overlap met de bestaande risicoanalyse. De bestaande risicoanalyse en het bijbehorende risicoprofiel moeten gecorrigeerd worden voor de onderdelen die nu in de Corona Impact Analyse zijn berekend. Het gaat daarbij met name om risico’s op het macro economisch vlak. De berekeningen, de uitkomsten en de aanbevelingen in de Corona Impact Analyse zijn daarbij zeker niet statisch te noemen. Het CPB komt periodiek met updates over de bijgestelde verwachting. Deze updates zullen continue verwerkt moeten worden in de uitgevoerde Corona Impact Analyse. Zo komt u nooit voor verassingen te staan!
Kan uw gemeente dus ook wel een Corona Impact Analyse gebruiken? Neem dan contact met ons op via 0598 61 23 80 voor ons kantoor in Groningen of via 030 63 53 400 voor ons kantoor in Houten. Vraag naar Frans-Maarten den Breejen. Hij kan u vervolgens op weg helpen!
