CityLife Milaan: hoe financialization, duurzame mobiliteit en iconische architectuur een nieuw stadsdeel vormden

Op de plek waar ooit de handelsbeurs van Milaan gevestigd was, is in de afgelopen twee decennia een volledig nieuw stadsdeel verrezen. Het voormalige Fiera Milano-terrein is getransformeerd tot CityLife, een gebied dat symbool staat voor de hedendaagse stedelijke ontwikkeling in Europa. We bezochten dit project tijdens onze studiereis naar Milaan afgelopen september.

CityLife beslaat circa 366.000 vierkante meter en geldt als de grootste autovrije zone van Europa. Het project combineert hoogwaardige architectuur met stedelijke vernieuwing en duurzame mobiliteit. De wijk biedt een zorgvuldig samengestelde mix van woningen, kantoren, winkels en publieke ruimte, georganiseerd rondom een groot centraal park.

De drie wolkenkrabbers, ontworpen door de internationaal gerenommeerde architecten Zaha Hadid, Arata Isozaki en Daniel Libeskind, vormen het meest herkenbare onderdeel van het project en markeren de ambitie van Milaan om zich te positioneren als een moderne, internationale metropool. Tegelijkertijd past CityLife in de stedelijke strategie om Milaan internationaal op de kaart te zetten met toonaangevende architectuur, gecombineerd met extra groen en duurzame mobiliteit.

Toch is CityLife meer dan een stedenbouwkundig project. Achter de opvallende architectuur gaat een complex netwerk van financiële, politieke en institutionele belangen schuil. De ontwikkeling van CityLife werd volledig gedragen door private partijen, met name de verzekeringsmaatschappijen Generali en Allianz. Publieke middelen werden niet rechtstreeks in het project geïnvesteerd; de gemeente faciliteerde de ontwikkeling door gunstige voorwaarden te scheppen, zoals het toestaan van zeer hoge bouwvolumes en investeringen in infrastructuur (waaronder de nieuwe metrolijn M5) voor een goede ontsluiting van het gebied. Daarmee vormt het project een voorbeeld van wat in de literatuur wordt aangeduid als de ‘financialization’ van stedelijke ruimte: de toenemende invloed van financiële markten en instellingen op de manier waarop steden worden ontwikkeld (Mosciaro, 2020).

Van beursterrein tot nieuw stadsdeel

De herontwikkeling van het terrein van de oude Fiera Milano begon in de vroege jaren 2000, toen Fondazione Fiera Milano, met steun van de gemeente, besloot het beurscomplex te verplaatsen naar de rand van de stad (Rho-Pero). In 2004 schreef de stichting een internationale aanbesteding uit voor de herontwikkeling van het vrijgekomen terrein. Acht consortia dienden een voorstel in, waarvan drie werden toegelaten tot de eindronde.

Het winnende bod kwam van Generali Properties en haar partners Allianz Italia, Immobiliare Lombarda en Lamaro Appalti, met een prijs van € 523 miljoen, ongeveer 15 procent meer dan de tweede bieder, Pirelli Real Estate. De minimale biedprijs bedroeg € 310 miljoen, waardoor de verkoop een aanzienlijk hogere opbrengst opleverde dan verwacht (Mosciaro, 2020, p. 13).

De ontwikkeling vond plaats binnen het kader van het Programma Integrato di Intervento (PII), een stedelijk planningsinstrument dat nauwe samenwerking tussen overheid en private partijen bevordert. In ruil voor bouwrechten betaalde het consortium circa € 200 miljoen aan planbatenbelasting aan de stad, bestemd voor infrastructuur en publieke voorzieningen (Comune di Milano, 2008). Enkele jaren later, na de aankondiging dat metrolijn M5 een station midden in CityLife zou krijgen, werd het masterplan herzien in overleg tussen de gemeente en CityLife S.p.A. In een aangepaste overeenkomst committeerde de ontwikkelaar zich aan aanvullende investeringen in publieke voorzieningen en infrastructuur. Zo werd een extra bijdrage van € 20 miljoen afgesproken voor onder meer de renovatie van het nabijgelegen sportcomplex Velodromo Vigorelli en de aanleg van een nieuwe groene wandel- en fietsroute door de wijk. Tevens werd het centrale park vergroot en zag men af van extra parkeergarages, om de autovrije opzet van het gebied te versterken.

De financiële structuur van het project

De oorspronkelijke aandeelhouders van CityLife S.p.A. bestonden uit twee verzekeringsmaatschappijen, Generali en Allianz, en twee bouwbedrijven, Lamaro Appalti en Immobiliare Lombarda. Na de financiële crisis van 2008 trokken de bouwbedrijven zich geleidelijk terug uit het project. Generali vergrootte haar belang tot 68,5 procent, terwijl Allianz 31,5 procent behield. In 2014 verkocht Allianz haar aandelen volledig aan Generali, dat sindsdien de enige eigenaar van CityLife is (Mosciaro, 2020, p. 14).

Het totale investeringsvolume voor CityLife wordt geraamd op ongeveer € 2 miljard. Alleen al het commerciële district, bestaande uit de drie torens en de bijbehorende infrastructuur, vertegenwoordigde meer dan € 700 miljoen aan investeringen. De bouw van de torens zelf kostte gezamenlijk circa € 510 miljoen. De Allianz Tower, ontworpen door Arata Isozaki, kostte ongeveer € 180 miljoen en werd in 2015 voor € 285 miljoen aangekocht door Allianz. De Generali Tower van Zaha Hadid werd in 2018 voltooid met een geschatte bouwkost van € 170 miljoen. De PwC Tower, ontworpen door Daniel Libeskind, werd in 2020 opgeleverd met een bouwwaarde van ongeveer € 160 miljoen (Mosciaro, 2020, p. 22–23).

Naast de torens omvat het project 563 luxe appartementen, 32.000 vierkante meter aan winkelruimte en 173.000 vierkante meter openbaar park. De woningen werden aanvankelijk verkocht tegen prijzen van € 9.000 tot € 12.000 per vierkante meter, met uitschieters tot 18.000 per vierkante meter voor penthouses met uitzicht op de skyline (Mosciaro, 2020, p. 21). De komst van dit grootschalige winkelcentrum riep bij lokale ondernemers zorgen op over de mogelijke verdringing van hun buurtwinkels. Als reactie stelde de gemeente een ondersteuningsprogramma in om het midden- en kleinbedrijf in de omliggende wijken te helpen, waaronder een subsidieregeling voor kleine winkels.

CityLife en de financialization van stedelijke ruimte

In haar onderzoek Selling Milan in Pieces: The Finance-Led Production of Urban Spaces beschrijft Mayra Mosciaro hoe CityLife een sprekend voorbeeld is van de financialization van stedelijke ontwikkeling. Deze term verwijst naar de verschuiving waarbij stedelijke planning en bouwprocessen worden gedreven door financiële rendementen in plaats van maatschappelijke of ruimtelijke behoeften (Mosciaro, 2020, p. 5).

Waar stedelijke planning traditioneel werd bepaald door publieke belangen, is de besluitvorming in projecten als CityLife primair gebaseerd op investeringsrendement en risicobeheersing. De betrokken verzekeringsmaatschappijen investeerden niet uit stedelijke betrokkenheid, maar vanuit de noodzaak hun kapitaal te laten renderen in een periode van lage rente.

Een cruciaal moment in dit proces was de verkoop van de grond door Fondazione Fiera Milano. De stichting kampte destijds met een tekort van circa 250 miljoen, ontstaan door de kostbare verhuizing van het beurscomplex naar Rho-Pero. De verkoop van het voormalige beursterrein bood een oplossing om deze schuldenlast te verlichten en de nieuwe faciliteit te financieren. Om het project financieel aantrekkelijk en haalbaar te maken, stond de gemeente Milaan een uitzonderlijk hoge bouwdichtheid toe van 1,15 bruto vloerindex, bijna het dubbele van vergelijkbare stedelijke projecten. Deze maatregel maakte deel uit van een publiek-private overeenkomst die economische herontwikkeling en internationale positionering van de stad moest stimuleren (Mosciaro, 2020, p. 17). Deze uitzonderlijk hoge bouwdichtheid was destijds niet onomstreden: critici vreesden dat de omvang van het project negatieve effecten zou hebben op de stad, zoals schaduwvorming en extra verkeersdruk in de omliggende buurten.

Mosciaro concludeert dat de ontwikkeling van CityLife van meet af aan werd bepaald door financiële doelstellingen in plaats van ruimtelijke of sociale overwegingen. Zij stelt:

“The built environment is being produced for revenue-generating purposes; the actual need and use of such spaces are secondary.” (Mosciaro, 2020, p. 25)

Een project van de financiële sector

Toen de woningmarkt na 2008 instortte, werden de financiële risico’s van deze vorm van gebiedsontwikkeling zichtbaar. In 2016 waren naar schatting nog 120 appartementen onverkocht of onbewoond. Om verliezen te beperken en de markt te stabiliseren, kochten Generali en Allianz via een gezamenlijke dochteronderneming ongeveer 60 appartementen zelf op, met de bedoeling deze tijdelijk te verhuren tot de vraag aantrok (Mosciaro, 2020, p. 22).

De drie torens boden daarentegen een stabieler en voorspelbaarder rendement. Allianz gebruikte haar toren als nieuw hoofdkantoor, Generali huisvestte er circa 3.000 werknemers, en de PwC Tower werd door Generali verhuurd aan PwC op basis van een langetermijncontract van 15 jaar met een verlengingsoptie van 9 jaar. Daarmee werden de gebouwen niet enkel architectonische symbolen, maar ook duurzame inkomstenbronnen binnen de investeringsportefeuilles van de betrokken verzekeraars.

Een mondiale trend

De casus van Milaan staat niet op zichzelf. Ook in steden als Londen, New York, Parijs en Shanghai wordt vastgoed in toenemende mate beschouwd als een financieel actief in plaats van een maatschappelijk goed.
Volgens Mosciaro (2020, p. 8–9) heeft deze ontwikkeling geleid tot de opkomst van “pure financial assets”: stedelijke projecten die worden ontworpen om liquide en winstgevend te zijn, vergelijkbaar met aandelen of obligaties.

Hoewel dergelijke projecten aanzienlijke investeringen aantrekken, brengen zij ook sociale en economische spanningen met zich mee. De gemiddelde woningprijs in CityLife ligt ruim drie keer hoger dan het stedelijke gemiddelde van Milaan (Idealista.it, 2024). Daarmee is de wijk vooral toegankelijk voor een internationaal en vermogend publiek.

Conclusie stedelijke ontwikkeling CityLife Milaan

CityLife vertegenwoordigt een nieuw paradigma in stedelijke ontwikkeling: dat van de stad als investeringsproduct. Het project illustreert de kracht van private financiering en internationale samenwerking, maar ook de risico’s van een te sterke nadruk op kapitaalwaarde. Ook in Milaan zelf leidde CityLife tot publiek debat. Critici stelden vragen bij de mate van publieke regie over het project en uitten zorgen over de enorme schaal, de invulling van de publieke ruimte en mogelijke verkeersoverlast in de omliggende wijken. Tegelijkertijd laat de casus zien hoe financiële instellingen als Generali en Allianz hun rol hebben verschoven van kapitaalverstrekker naar actieve ontwikkelaar. Hun betrokkenheid maakte een grootschalige transformatie mogelijk, maar bracht tegelijkertijd een vorm van stedelijke exclusiviteit met zich mee.

De uitdaging voor toekomstige stedelijke projecten ligt in het vinden van een balans tussen economische haalbaarheid en maatschappelijke relevantie. Stedelijke ontwikkeling kan niet uitsluitend worden gestuurd door financiële logica; zij moet ook bijdragen aan de leefbaarheid, toegankelijkheid en sociale samenhang van de stad.

De transformatie van CityLife laat zien hoe grootstedelijke gebiedsontwikkeling voortdurend nieuwe vragen oproept over publieke waarde, financiële logica en ruimtelijke kwaliteit. Bij PAS bv werken we dagelijks aan dit soort complexe ruimtelijke opgaven, met oog voor zowel de economische realiteit als de maatschappelijke betekenis van stedelijke ontwikkeling. Wil je zelf meewerken aan projecten die de toekomst van onze steden vormgeven? En lijkt het je wat om volgend jaar óók mee te gaan op projectbezoek in het buitenland? Kijk dan vooral eens naar onze openstaande vacatures en ontdek hoe jij kunt bijdragen aan de projecten die ons werk zo leerzaam, uitdagend en inspirerend maken.