Het Ellinikon in Athene: van vliegveld tot toekomstige megastad

Het Ellinikon is het meest ambitieuze stadsontwikkelingsproject in Griekenland. Gelegen aan de kust van Athene, waar ooit het oude internationale vliegveld van de Griekse hoofdstad lag, is het Ellinikon nu het middelpunt van een grootschalige transformatie. Wat ooit een verlaten luchthaven was, zal in de komende jaren uitgroeien tot een hypermodern stadsdeel binnen de Griekse hoofdstad, compleet met parken, woonwijken, commerciële ruimtes en culturele voorzieningen. De ambities liggen torenhoog, op ieder vlak willen ze uitblinken, van gezondheid, energie en watermanagement tot digitale verbindingen.

Geschiedenis nationale ruimtelijke ordening

Het verhaal van het Ellinikon begint in 1938, toen het als vliegveld werd geopend. Voor decennia was dit vliegveld de belangrijkste toegangspoort voor reizigers die Griekenland bezochten. In de jaren ’60 en ’70, tijdens de gouden periode van de Griekse luchtvaart, was het vliegveld een belangrijk knooppunt voor internationale vluchten, met verbindingen naar alle uithoeken van de wereld.

Het vliegveld speelde ook een rol tijdens de Tweede Wereldoorlog, toen het werd bezet door Duitse troepen en dienst deed als militaire basis. Na de oorlog werd het vliegveld heropend en groeide het snel uit tot een van de drukste vliegvelden in de regio.

Echter, tegen de jaren ’90 begon de infrastructuur van het Ellinikon verouderd te raken en voldeed het niet meer aan de eisen van de moderne luchtvaart. Het besluit om een nieuw internationaal vliegveld te bouwen, Eleftherios Venizelos, werd genomen en in 2001 werd het Ellinikon definitief gesloten. Tijdens de Olympische Spelen van 2004 diende het gebied als sportlocatie en later werd het gebruikt als vluchtenlingenkamp.

Vliegveld: Eleftherios Venizelos

De Transformatie

Het keerpunt voor het Ellinikon kwam in 2014, toen de Griekse overheid het terrein van de voormalige luchthaven verkocht aan een consortium van investeerders, geleid door het Griekse ontwikkelingsbedrijf Lamda Development. Dit markeerde het begin van het Ellinikon project, één van de grootste stadsontwikkelingsprojecten, en daarmee gebiedsexploitatie, in Europa, met een geschatte investering van meer dan 8 miljard euro.

Tabel cijfers omtrent Ellinikon

Het nieuwe Ellinikon zal een stedelijke oase worden, verspreid over meer dan 620 hectare. Het plan omvat de aanleg van het grootste stadspark van Europa, met een oppervlakte van 200 hectare. Dit park zal niet alleen dienen als groene long voor Athene, maar ook als recreatiegebied voor de lokale bevolking en bezoekers.

Daarnaast komen er moderne woonwijken, met luxe appartementen en gezinswoningen, ontworpen om te voldoen aan de hoogste milieunormen. Ook zal het gebied commerciële culturele voorzieningen huisvesten, waaronder winkelcentra, musea, en een jachthaven. Ook komt er een sportcentrum, compleet met faciliteiten voor een breed scala aan sporten, variërend van voetbal en tennis tot watersporten.

Het is de bedoeling dat Ellinikon een voorbeeld wordt van geïntegreerd en duurzaam leven door zijn “15-minuten stad” principes die een echte 360-graden ervaring bieden aan bewoners, bezoekers en werknemers. De 15-minuten stad is een stedenbouwkundig concept waarin de meeste dagelijkse benodigdheden en diensten, zoals werk, winkels, onderwijs, gezondheidszorg en vrije tijd gemakkelijk te bereiken zijn door 15 minuten te lopen, te fietsen of met het openbaar vervoer te reizen vanaf elk punt in de stad. Deze benadering heeft als doel de afhankelijkheid van de auto te verminderen, gezond en duurzaam leven te bevorderen en het welzijn en de levenskwaliteit van stadsbewoners te verbeteren.

Figuur 2 The 15-minute city

Daarnaast is de transformatie gefocust om een ‘smart city’ te worden. Dit willen ze bereiken door het integreren van de meest geavanceerde smart city technologieën, waaronder Internet of Things, data-analyses, ultrahoge snelheid glasvezelnetwerk en volledig 5G. Het heeft als doel een digitaal ondersteund dagelijks leven te bieden aan haar inwoners en werknemers, en een gedenkwaardige ervaring te bieden aan haar bezoekers. Technologieën die gericht zijn op de gebruiker – met het oog op welzijn, veiligheid en privacy – en die digitale gereedheid bieden voor de toekomstige economie.

Een ander opvallend kenmerk van het project is de nadruk op duurzaamheid. Het hele gebied zal worden ontworpen met energie-efficiëntie in gedachte, met gebruik van hernieuwbare energiebronnen, slimme technologieën en duurzame materialen.

Financiering van het project

De financiering van de businesscase van het Ellinikon is complex en wordt gedragen door een combinatie van private investeringen, bankleningen en mogelijk toekomstige opbrengsten uit de verkoop en verhuur van onroerend goed binnen het project.

1. Private investeringen: Het project wordt voornamelijk gefinancierd door private investeerders, geleid door Lamda Development, een toonaangevend Grieks vastgoedontwikkelingsbedrijf. Lamda Development kocht in 2014 het terrein van de Griekse overheid voor ongeveer 915 miljoen euro, wat neer komt op €150 per m². Dit bedrag maakte deel uit van de bredere privatiseringsstrategie van Griekenland na de financiële crisis, waarmee het land zijn schuldenlast wilde verminderen. De Griekse overheid heeft baat bij het succes van The Ellinikon en heeft daarom een bijdrage geleverd aan het faciliteren van het project, door regelgevende steun te bieden en de ontwikkeling te promoten. Hierdoor was Lamda in staat de grond voor een relatief lage grondprijs aan te kopen.
2. Bankleningen: Een significant deel van de financiering komt uit leningen verstrekt door grote internationale en Griekse banken. Deze leningen zijn essentieel om de kosten te dekken van de eerste fasen van de bouw, waaronder infrastructuur, groenvoorzieningen, en de eerste woon- en commerciële gebouwen.
3. Opbrengsten uit verkoop en verhuur: Naarmate het project vordert, zullen de verkoop en verhuur van onroerend goed binnen The Ellinikon bijdragen aan de financiering. De verwachte inkomsten uit de verkoop van luxe woningen, commerciële panden, en andere faciliteiten worden gezien als een belangrijke bron van kapitaal die het project in de latere fasen moet ondersteunen.

Stand van zaken

Figuur 3 Fase 1 (2021-2026)

De eerste fase van het project is ondertussen in volle gang. Als eerst is het Experience Park aangelegd met daarnaast een Experience Centre gelegen in een oude hangar, wat in 2009 ook is gemarkeerd als momument.  De start van andere projecten is intussen ook begonnen, zoals de Riviera Tower, het Sports Park en The Ellinikon Mall. Naar verwachting zijn deze onderdelen van fase 1 eind 2026 allemaal afgerond. Via deze link kun je de video’s zien van de huidige staat van de bouw (https://theellinikon.com.gr/en/). Het volledige project, en daarmee de gebiedsexploitatie, loopt naar verwachting tot 2037.

Figuur 4 Riviera Tower, Sports Park, The Ellinikon Mall

Conclusie

Het Ellinikon project vertegenwoordigt een nieuwe visie voor Athene en Griekenland als geheel. Wat ooit een verlaten en vervallen gebied was, wordt nu omgevormd tot een bruisende, moderne, gemeenschap die klaar is voor de toekomstige uitdagingen. Een gebiedsontwikkeling als deze roept binnen PAS bv natuurlijk veel nieuwsgierigheid op. Hoe pakken ze dit soort projecten in het buitenland aan? En wat zouden wij hiervan kunnen leren? Onze PAS collega’s werken namelijk ook mee aan projecten met een vliegveld als basis zoals Technology Base in Twente en de Vliegbasis in Soesterberg. Toen bleek dat Athene de locatie werd voor de studiereis in 2024 was het ook snel duidelijk dat het Ellinikon Experience Centre moest worden bezocht. Het Experience Centre bestaat uit interactieve tentoonstellingen, welke laten zien hoe het gebied er in de toekomst slim en duurzaam uit zal komen te zien.

Het heeft ons dan ook geïnspireerd en gemotiveerd om te blijven werken aan nieuwe ideeën en technologieën binnen de gebiedsontwikkeling en bij te dragen aan de verbetering van de gebouwde omgeving in Nederland.

Wil je weten wat we nog meer tijdens onze PAS-reis hebben gedaan? We hebben uitgebreid verslag gedaan van de PAS-reis naar Athene in de blog ‘PAS-reis 2024 naar Athene’.

Kennis en kunde van PAS bv benutten?

Heeft u vragen over een project of ontwikkeling? Dan kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met onze kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.

Links:

The Ellinikon website: https://theellinikon.com.gr/en/progress-of-works/riviera-tower/

The Experience Centre: https://experiencecentre.theellinikon.com.gr/en/whats-on

The Experience Park: Athens’ new green retreat | The Ellinikon Experience Park

LAMDA (ontwikkelaar): https://www.lamdadev.com/en/media-center/media-library#media-kit-tab