Prinsjesdag 2025: woningnood blijft topprioriteit

Het kabinet-Schoof presenteerde op Prinsjesdag de plannen voor 2026. Grote beleidswijzigingen op het gebied van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening blijven uit: het demissionaire kabinet bestaat, na het wegvallen van de PVV en vertrek van NSC, enkel nog uit de VVD en BBB en heeft slechts 32 van de 150 zetels in de Tweede Kamer. Toch blijft de woningnood een topprioriteit. Wat betekent dat voor de gebiedsontwikkeling in Nederland?

Hieronder bespreken we de belangrijkste voorgestelde maatregelen voor de woningmarkt en gebiedsontwikkeling.

Huurbevriezing van tafel

Eén van de opvallendste onderwerpen: de huurbevriezing. De huurbevriezing is het wetsvoorstel om in 2025 en 2026 de sociale huren niet te verhogen. In de Voorjaarsnota was dit nog aangekondigd als een grote maatregel, maar inmiddels is de huurbevriezing volledig van tafel. Minister Keijzer trok het plan in op de dag dat het kabinet viel.

Dit heeft directe gevolgen voor de huurtoeslag in de begroting: doordat de huren stijgen, nemen de uitgaven hiervoor structureel toe. De huurtoeslag neemt daarnaast toe door een uitbreiding hiervan. Vanaf 2026 krijgen meer huishoudens recht op huurtoeslag. Wie een laag inkomen heeft en meer dan € 900 huur betaalt, kan ook aanspraak maken op ondersteuning.

Daarentegen komen de kosten voor investeringen in sociale huur, 270 miljoen euro voor 2026 en 405 miljoen euro voor 2027 en 2028 te vervallen, omdat ze bedoeld waren ter compensatie van de terugvallende huurinkomsten door de huurbevriezing. Daarnaast zal de zogenaamde boodschappenbonus ook geen doorgang vinden. De incidentele verhoging van de huurtoeslag in 2026 met 1 miljard euro wordt geschrapt.

Eerste reactie PAS bv: Het wegvallen van de huurbevriezing betekent voor huurders hogere lasten, maar geeft woningcorporaties meer investeringsruimte. Dit is een gemengd beeld. Wij vinden het voor corporaties positief nieuws: zij behouden hun huurinkomsten en daarmee de financiële ruimte om te investeren in nieuwbouw, verduurzaming en onderhoud. Juist deze investeringen zijn cruciaal om de woningbouwambitie waar te maken en voldoende sociale huurwoningen te realiseren. Voor de gebiedsontwikkeling in Nederland is dit uiteindelijk een verstandige keuze.

5 miljard voor woningbouw

Ondanks de politieke situatie en beperkte nieuwe maatregelen blijft de ambitie groot: 100.000 nieuwe woningen per jaar. Het kabinet blijft, net als vorig jaar, investeren in de woningbouw. De komende jaren wordt er dan ook 5 miljard euro besteed aan gebiedsontwikkeling. Gemeenten krijgen via de Realisatiestimulans € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw vanaf 2025 is gestart. In totaal gaat daar ruim 2,4 miljard euro naartoe.

Daarnaast worden bestuurlijke afspraken gemaakt over bestaande en nieuwe grootschalige woningbouwlocaties en de financiële ondersteuning hiervan. Via het Mobiliteitsfonds wordt 2,5 miljard euro gereserveerd om nieuwe wijken bereikbaar te maken.

Ook blijft de Woningbouwimpuls bestaan maar deze wordt aangepast om complexe en essentiële gebiedsontwikkelingen te ondersteunen die grotere investeringen vergen. Het gaat bijvoorbeeld om investeringen zoals bedrijfsuitplaatsingen, bodemsaneringen of de aanleg van binnenplanse infrastructuur. Voor dit soort projecten zijn naast de bijdrage uit de Realisatiestimulans extra middelen nodig.

Eerste reactie PAS bv: Dat er miljarden in de woningbouwopgave worden geïnvesteerd, blijft belangrijk. Vanuit de praktijk merken wij bij PAS bv dat complexe projecten, denk aan bodemsaneringen of dure infrastructuur, zonder extra middelen niet haalbaar zijn. Ook zorgen de betaalbaarheidseisen van de woningen voor extra financiële druk. Voor de voortgang van deze projecten zijn de subsidies van groot belang. De focus op de Realisatiestimulans vinden wij daarnaast verstandig: het is een simpele en doeltreffende regeling met weinig administratieve lasten.

Bouwen sneller en slimmer

Naast de subsidiemaatregelen is het doel om sneller en eenvoudiger te bouwen. Het kabinet zet daarvoor in op:

• Minder regels: via het programma STOER worden tegenstrijdige en overbodige regels geschrapt.
• Snellere procedures: bezwaar- en beroepsprocedures worden versneld.
• Meer innovatie: met digitalisering en industrialisering in de bouw moet de productie omhoog.

Eerste reactie PAS bv: Het kabinet belooft minder regels. Kortere procedures en meer innovatie, dat klinkt ons als muziek in de oren. Zeker omdat bezwaarprocedures nu vaak een struikelblok zijn. Maar de praktijk zal lastig zijn: regels schrappen is makkelijker gezegd dan gedaan. Of en wanneer deze maatregelen tot uitvoering komen is de vraag.

Modernisering grondbeleid

Tegelijkertijd komt er een modernisering van het grondbeleid, omdat beschikbare grond essentieel is voor de woningbouw. Het doel is om gebiedsontwikkeling goedkoper te maken en te versnellen. Daarnaast wordt er ingezet op een systeem dat ervoor zorgt dat de waardestijging, door de wijziging van een functie van de grond, kan worden ingezet voor de bereikbaarheid en de realisatie van betaalbare woningen.

Eerste reactie PAS bv: Ook het voorstel voor de modernisering van het grondbeleid klinkt veelbelovend, meer bouwgrond zal de woningbouw stimuleren. Daarnaast kan het voorgestelde systeem (planbatenheffing) mogelijk helpen speculatie tegen te gaan, waardoor de grondprijzen minder worden opgedreven. Ook kan het voor de gemeente stimulerend werken, omdat nieuwe bouwgronden aanwijzen financieel voordelig is. De gemeente kan hiervan meeprofiteren. Tegelijkertijd realiseren wij ons dat dit een traject van de lange adem is: de maatregel zal pas op lange termijn effect hebben. Voordat de wetgeving echt staat, zijn we jaren verder. Voor de bouwproductie richting 2030 zal dit dus nog geen groot verschil maken.

Wet versterking regie volkshuisvesting

Het kabinet streeft ernaar dat in 2026 de wet Versterking regie volkshuisvesting in gaat. Onderdeel van deze wet is dat van de 100.000 woningen per jaar twee-derde betaalbaar moet zijn (inclusief 30% sociaal).

Eerste reactie PAS bv: Deze regelgeving kan mogelijk botsen met de woningbouwambitie: door de lagere opbrengsten wordt het voor ontwikkelaars minder interessant om in nieuwbouwprojecten te investeren. Tegelijkertijd vinden wij het belangrijk dat betaalbare woningen onderdeel blijven van de opgave. De uitdaging ligt er dus in om én betaalbaar te bouwen én projecten haalbaar te houden. Denk bijvoorbeeld aan oplossingen als prefabbouw in verband met lagere bouwkosten, kleinere woningen en het verbeteren van Product Markt Combinaties (PMC’s). Daarmee kan de ambitie van voldoende betaalbare woningen beter worden gecombineerd met een haalbare businesscase.

Fiscale maatregelen: overdrachtsbelasting en startersvrijstelling

Vanaf 2026 gaat voor de overdrachtsbelasting van vakantiewoningen en tweede huizen een nieuw tarief gelden van 8%. Dat is lager dan het huidige algemene tarief van 10,4%. Met deze verlaging wil het kabinet investeren in woningen aantrekkelijker maken en zo de belastingdruk voor beleggers verlichten. Het doel is om de haalbaarheid van investeren in huurwoningen te vergroten.

Ook de startersvrijstelling wordt uitgebreid. Kopers tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen om zelf in te wonen, hoeven in 2026 tot een woningwaarde van € 555.000 geen overdrachtsbelasting te betalen (nu nog € 525.000). Het kabinet wil hiermee starters een steuntje in de rug geven.

Eerste reactie PAS: de verlaging van de overdrachtsbelasting zien wij als een positieve stap. Dit kan het aantrekkelijker maken om in huurwoningen te investeren en daarmee de realisatie stimuleren. Dat is hard nodig, want de investeringsbereidheid heeft de afgelopen jaren een flinke knauw gekregen door gestegen rente, hogere bouwkosten en de middenhuurregeling.

De verruiming van de startersvrijstelling klinkt sympathiek en biedt starters meer kansen, maar zolang het aanbod achterblijft, schuilt het gevaar dat dit vooral de prijzen verder opdrijft.

Conclusie: investering in woningbouw, maar weinig nieuwe koers

Prinsjesdag 2025 laat zien dat de woningnood hoog op de agenda blijft staan, ook bij een demissionair kabinet. Het positieve nieuws: er blijft fors geld beschikbaar, ruim 5 miljard euro voor woningbouw, bereikbaarheid en gebiedsontwikkeling. De Realisatiestimulans is daarbij een laagdrempelig regeling en kan effectief werken. Ook de modernisering van het grondbeleid en het versnellen van procedures kunnen gemeenten en ontwikkelaars helpen om projecten vlotter van de grond te krijgen.

Tegelijkertijd zijn er ook schaduwkanten. Het kabinet kondigt nog maar beperkt nieuwe maatregelen aan, de vraag is of dit genoeg gaat zijn om de woningbouwambitie te behalen. Daarnaast wringt de combinatie van de ambitieuze norm van twee-derde betaalbaar bouwen met de haalbaarheid voor ontwikkelaars; dat kan juist een rem zetten op de woningproductie.

Samen werken aan haalbare gebiedsontwikkeling

Staat u als gemeente, corporatie of ontwikkelaar voor de uitdaging om projecten haalbaar te maken binnen dit veranderende beleidskader? PAS bv denkt graag met u mee. Met onze expertise in planeconomie, gebiedsontwikkeling engrondbeleid helpen wij u de juiste keuzes te maken en projecten financieel en juridisch stevig neer te zetten.

Wilt u sparren over de impact van de plannen uit de Miljoenennota op uw project? Neem contact met ons op via info@pasbv.nl. Liever direct telefonisch overleg? Bel ons 0598 61 23 80 (Groningen) of 030 63 53 400 (Houten).