Milaan als laboratorium voor stedelijke vernieuwing

4 weken geleden reisden we met PAS bv naar Milaan. Een stad die wereldwijd bekendstaat om mode en design, maar die de afgelopen jaren ook internationaal aandacht trekt als voorbeeld van vooruitstrevende stedelijke gebiedsontwikkeling. Tijdens onze trip bezochten we Porta Nuova, een van de grootste stadsvernieuwingsprojecten van Europa, en het project Bosco Verticale, de wereldberoemde “verticale bossen” van architect Stefano Boeri.

Porta Nuova: van spoorzone naar leefbare mixed-use stadswijk

Kerncijfers & programma

Porta Nuova is een gebied van circa 290.000 m² in het centrum van Milaan dat in de jaren ’90 nog grotendeels bestond uit verlaten spoorlijnen en industriële panden. Sindsdien is het getransformeerd tot een gemengd stedelijk district met kantoren, woningen, winkels en een groot openbaar park.

Impact in cijfers

De investering in Porta Nuova bedroeg circa €2,8 miljard. Elke euro die in het gebied werd geïnvesteerd genereerde gemiddeld €1,70 extra economische waarde. Daarmee heeft de herontwikkeling niet alleen de vastgoedwaarden verhoogd, maar ook duizenden banen ondersteund en een blijvende impuls gegeven aan de stedelijke economie van Milaan. Dit is een mooi voorbeeld van hoe de exploitatie van een gebiedsontwikkeling niet ophoudt bij de oplevering, maar ook doorgetrokken wordt na de ingebruikname. Een voorbeeld van een lange termijnvisie voor stedelijke herontwikkeling.

Duurzaamheid & gezondheid (LEED & WELL)

Wat Porta Nuova daarnaast bijzonder maakt, is dat het als eerste stadsdeel ter wereld zowel een LEED®- als een WELL® Community-certificering heeft ontvangen. Deze internationale keurmerken garanderen respectievelijk duurzaamheid en aandacht voor gezondheid en welzijn. LEED toetst duurzaamheid (energie, water, materialen) en WELL toetst gezondheid en welzijn (licht, lucht, comfort, community).

In Nederland wordt er steeds vaker gekeken naar de totale woonlasten, dus de huur/aflossing in combinatie met bijvoorbeeld de energierekening. Duurzame gebouwen leiden vaker tot lagere energiekosten en zodoende tot lagere woonlasten. De investeringen die in Porta Nuova zijn gedaan op het gebied van duurzaamheid betalen zodoende niet alleen op het gebied van klimaatadaptatie, maar ook financieel uit. De schaal waarop dat hier in Milaan gebeurt is een interessante casus voor PAS bv om dit ook in Nederlandse projecten op te voeren.

Publiek-private samenwerking als succesfactor

Rolverdeling gemeente ↔ COIMA

Een project van de omvang en complexiteit van Porta Nuova was onmogelijk geweest zonder nauwe samenwerking tussen publieke en private partijen. Privaat investerings- en ontwikkelingsgroep COIMA trad op als coördinerend investeerder en ontwikkelaar, maar werkte daarbij intensief samen met de gemeente Milaan en een groot netwerk van internationale investeerders, architecten en ingenieurs. Zo is er na de gunning van de tender aan COIMA een soort milde vorm van publiek-private samenwerking (PPS) opgesteld waarin COIMA en de gemeente intensief samenwerkten in de planvorming.

Kaders, investering & gedeelde verantwoordelijkheid

De gemeente stelde de ruimtelijke kaders en investeerde in infrastructuur en openbare voorzieningen, terwijl private partijen de financiële slagkracht en ontwikkelkennis inbrachten. Door deze combinatie ontstond een gedeelde verantwoordelijkheid: de stad bewaakte de publieke waarden en de marktpartijen zorgden voor de noodzakelijke investeringskracht en innovatie.

Beheer & activatie na oplevering

Wat COIMA bijzonder maakt, is dat hun rol niet stopt bij ontwikkeling en oplevering. Ze zijn ook verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van zowel de openbare ruimte als de gebouwen in Porta Nuova. Dat betekent dat ze zorgen voor het behoud van kwaliteit op de lange termijn. Bovendien organiseert COIMA regelmatig evenementen, festivals, sportactiviteiten en culturele programma’s in de wijk. Daarmee blijft Porta Nuova niet alleen fysiek aantrekkelijk, maar ook sociaal levendig en toegankelijk voor bewoners, gebruikers en bezoekers.

Dit model van publiek-private samenwerking toont aan dat een ontwikkelaar niet alleen waarde kan creëren in de bouwfase, maar juist ook in het langdurig beheren, activeren en verbinden van een gebied.

Bosco Verticale: biophilic design, onderhoud en prestaties

Een ander hoogtepunt van onze reis aan Milaan was het bezoek aan Bosco Verticale, ontworpen door architect Stefano Boeri. Dit project bestaat uit twee woontorens van 110 en 76 meter hoog in de wijk Porta Nuova.

Wat Bosco Verticale uniek maakt, is de toepassing van groen op grote schaal: de gevels bevatten meer dan 800 bomen, 4.500 struiken en 15.000 planten, verspreid over de balkons van de appartementen. Daarmee is het gebouw een voorbeeld van biophilic design: architectuur die natuur en stad met elkaar verbindt.

Het project is niet alleen architectonisch iconisch, maar ook erkend voor zijn prestaties op het gebied van duurzaamheid. Bosco Verticale behaalde een LEED Gold-certificering en geldt internationaal als een model voor stedelijke vergroening.

Stefano Boeri heeft zijn concept inmiddels ook naar onder andere Nederland gebracht. Aan de Jaarbeurszijde in Utrecht verrijzen momenteel twee groene torens geïnspireerd op Bosco Verticale. Hier worden circa 360 bomen en 9.500 struiken en planten geïntegreerd in de gevels. Het project, dat in 2025 voltooid moet worden, belooft een groene oase te worden in het centrum van Utrecht en is een van de meest spraakmakende voorbeelden van duurzame stedelijke ontwikkeling in Nederland. In Eindhoven realiseerde Boeri in 2021 de Trudo Vertical Forest, de eerste verticale bos-toren voor sociale huurwoningen. In plaats van exclusieve luxeappartementen, zoals in Milaan, is dit project gericht op toegankelijk wonen mét groen. Dit maakt het een unieke stap richting betaalbare én duurzame woningbouw in Nederland.

FAQ Porta Nuova:

Wat onderscheidt Porta Nuova van andere Europese herontwikkelingsprojecten? Porta Nuova kenmerkt zich door de grootschalige herontwikkeling van voormalige spoor- en industrieterreinen en biedt een geïntegreerde mix van woon-, werk- en winkelvoorzieningen, gecombineerd met een uitgestrekt stadspark. De kracht van het project ligt in het lange termijn beheer, de doordachte programmering van de openbare ruimte en de internationale certificeringen op het gebied van leef kwaliteit en duurzaamheid.

Hoe draagt publiek-private samenwerking bij aan het succes van Porta Nuova?
De gemeente heeft publieke waarden (kaders, infrastructuur) geborgd, terwijl private partijen kapitaal, ontwikkelkennis en beheer leverden. Door met COIMA één regisseur voor beleid, realisatie én nazorg aan te wijzen blijft de kwaliteit van dit gebied ook ná oplevering hoog en wordt er zorg gedragen voor het behoud van het hoogwaardige karakter wat Porta Nuova heeft sinds de oplevering.

Wat kunnen Nederlandse steden leren van Milaans aanpak?
De integrale aanpak welke bij Porta Nuova is gehanteerd door één verantwoordelijke aan te selecteren voor ontwikkeling, beheer en behoud, is een goed voorbeeld van het lange termijn denken welke we in Nederland vaker kunnen hanteren. Een grondexploitatie stopt bij de oplevering van een project, maar door dit te koppelen aan de lange termijn gebiedsexploitatie betalen investeringen aan het begin van het project zich uit in de toekomst waardoor een grondexploitatie wellicht niet altijd haalbaar hoeft te zijn. Daarnaast is de focus op duurzaamheid en energieprestatie ook een interessante casus voor Nederlandse steden. Ook het gebruik, de sociale veiligheid en de community vorming door de programmering het jaar rond met allerlei events maakt een project op deze schaal bijzonder. Zo blijft een gebied levendig buiten kantooruren en na de oplevering.

Wat is LEED en WELL (Community) en waarom is dat relevant?
LEED beoordeelt duurzaamheid (o.a. energie, water, materiaal), WELL focust op gezondheid en welzijn (licht, lucht, comfort, community). Op districtsniveau dwingen deze keurmerken integrale keuzes af die direct voelbaar zijn in verblijfskwaliteit.

Wat is Bosco Verticale en waarom is het zo invloedrijk?
Bosco Verticale zijn twee woontorens met grootschalig gevelgroen (bomen, struiken, planten) als biophilic design (de integratie van natuurlijke elementen en processen in gebouwen). Het project laat zien hoe natuur in hoge dichtheid de beleving, biodiversiteit en hittestress beïnvloedt, en legde de basis voor vergelijkbare concepten over heel de wereld, waaronder twee vergelijkbare torens van Stefano Boeri in Utrecht en Eindhoven.

Hoe wordt al dat gevelgroen feitelijk onderhouden?
Per bak is druppelirrigatie en substraat voorzien; boomsoorten zijn geselecteerd op wind/zon-tolerantie. Periodieke inspecties en snoei (soms met rope-access) borgen veiligheid en vitaliteit. Een vast beheerplan met monitoring is essentieel en is onderdeel van de exploitatie van COIMA.

Is zo’n ‘verticale bos’-aanpak betaalbaar en schaalbaar?
Het vergt hogere initiële én beheerkosten versus conventionele gevels, maar kan waarde toevoegen via comfort, klimaatadaptatie en branding. Schaalbaarheid hangt af van beheerorganisatie, financiering en het kunnen aantonen van baten op lange termijn.

Werkt dit ook voor sociale of betaalbare woningbouw?
Ja, mits het ontwerp onderhoudsvriendelijk is en beheer structureel is geborgd. Het voorbeeld uit Eindhoven laat zien dat biophilic principes ook in betaalbare segmenten toepasbaar zijn met slimme keuzes in soortenselectie en detailniveau.

Samen werken aan haalbare gebiedsontwikkeling

Staat u als gemeente, corporatie of ontwikkelaar voor de uitdaging om projecten haalbaar te maken binnen dit veranderende beleidskader? PAS bv denkt graag met u mee. Met onze expertise in planeconomie, gebiedsontwikkeling engrondbeleid helpen wij u de juiste keuzes te maken en projecten financieel en juridisch stevig neer te zetten.

Wilt u sparren over de impact van de plannen uit de Miljoenennota op uw project? Neem contact met ons op via info@pasbv.nl. Liever direct telefonisch overleg? Bel ons 0598 61 23 80 (Groningen) of 030 63 53 400 (Houten).