Ook dit jaar werd de Miljoenennota voor komend jaar weer gepresenteerd op Prinsjesdag, ditmaal door het kabinet-Jetten. Het minderheidskabinet van D66, VVD en het CDA hoopt met hun plannen te kunnen rekenen op voldoende steun vanuit de Tweede Kamer. Ook voor de begroting is het kabinet afhankelijk van steun in de Eerste Kamer. Het kabinet is van plan tussen 2029 en 2035 €7 miljard uit te trekken voor woningbouw. De belangrijkste vraag is in hoeverre deze investering ook daadwerkelijk leidt tot de realisatie van meer woningen.

Als landelijk opererend adviesbureau voor planeconomie en gebiedsontwikkeling kijken wij vooral naar de gevolgen voor de financiële haalbaarheid en uitvoering van gebiedsontwikkelingen. Welke maatregelen stelt het kabinet voor, wanneer komen de middelen beschikbaar en wat betekenen deze voor grondexploitaties?

Hieronder bespreken we de belangrijkste maatregelen voor woningbouw en gebiedsontwikkeling die tijdens Prinsjesdag 2026 zijn gepresenteerd.

Meer geld voor woningbouw, vanaf 2029

Vorig jaar stelde het kabinet tot en met 2029 €5 miljard beschikbaar voor woningbouw. Daarnaast zette het onder andere in op snellere procedures en de modernisering van het grondbeleid. Om het tekort aan betaalbare woningen verder terug te dringen, stelt het kabinet dit jaar €7 miljard beschikbaar voor de versnelling van de woningbouw in de periode van 2029 tot en met 2035. Deze impuls moet marktpartijen en woningcorporaties in staat stellen om meer woningen te realiseren.

Van de beschikbare €7 miljard gaat € 2,3 miljard naar de Realisatiestimulans. Via deze regeling ontvangen gemeenten een bijdrage van €7.000 per gerealiseerde betaalbare woning. Daarnaast gaat €940 miljoen naar grootschalige woningbouwlocaties, €650 miljoen naar de Woningbouwimpuls en €180 miljoen naar grondaankopen door gemeenten. Voor ouderenhuisvesting komt er €635 miljoen extra beschikbaar. Door deze aanvulling loopt het totale budget hiervoor door tot en met 2035. 

In onderstaande tabel wordt de verdeling van de voorgestelde uitgaven uit de Miljoenennota’s van 2026 en 2027 met elkaar vergeleken.

Eerste reactie PAS bv: De financiële inzet neemt duidelijk toe, maar het directe effect op lopende gebiedsontwikkelingen is voorlopig beperkt. Omdat vrijwel alle nieuwe middelen pas vanaf 2029 beschikbaar komen, kunnen ze nog niet worden meegenomen in de grondexploitaties of afspraken voor 2027 en 2028. Echter, de langdurige financiële toezeggingen kunnen gemeenten en marktpartijen wel de nodige zekerheid bieden om grotere investeringen nu al te durven opstarten.

De extra middelen kunnen op termijn onrendabele toppen verkleinen en de financiële haalbaarheid verbeteren. Tegelijkertijd blijven knelpunten als netcongestie, stikstof, procedures en hoge bouw- en grondkosten bestaan. Daarnaast vraagt de omvang van de impuls om relativering, want €1 miljard per jaar blijft onder de €3 tot €5 miljard aan publieke middelen die de Woningbouwcoalitie eerder jaarlijks nodig achtte om 100.000 woningen per jaar met de gewenste betaalbaarheid en kwaliteit te realiseren (NOS, 2024).

Hoewel de inzet dus groeit, zal het daadwerkelijke effect op de uitvoering pas op de middellange termijn echt zichtbaar worden.

Meer investeringsruimte voor woningcorporaties

Het kabinet is van plan woningcorporaties vanaf 2028 uit te zonderen van de earningsstrippingregeling. Hierdoor vervalt de renteaftrekbeperking voor corporaties, waardoor zij minder vennootschapsbelasting betalen. Het budgettaire beslag hiervan bedraagt voor de overheid vanaf 2028 structureel ongeveer €425 miljoen per jaar. Een deel hiervan wordt gefinancierd uit de €1 miljard per jaar die het kabinet-Jetten van 2029 tot en met 2035 beschikbaar stelt voor betaalbare woningen. Hiervan gaat in 2029 €175 miljoen en in de jaren daarna jaarlijks €100 tot €200 miljoen naar deze ATAD-vrijstelling. Samen met andere maatregelen, waaronder ruimte in de huurontwikkeling, vergroot deze maatregel volgens het kabinet de investeringscapaciteit van corporaties met circa €28 miljard.

Eerste reactie PAS bv: De maatregel versterkt de financiële positie van corporaties en vergroot daarmee de ruimte om te investeren in nieuwbouw, verduurzaming en bestaand bezit. Voor gebiedsontwikkelingen is vooral relevant dat corporaties hierdoor meer financiële ruimte krijgen om het sociale segment binnen projecten te realiseren. Dit kan de haalbaarheid van gemengde woningbouwprojecten verbeteren en de druk op gemeentelijke bijdragen of verevening verkleinen.

De €28 miljard is echter geen directe subsidie, maar extra investeringscapaciteit die uiteindelijk uit de exploitatie moet worden gedragen. Bovendien is deze ruimte niet gelijk verdeeld over corporaties en regio's. De maatregel vergroot daarmee de mogelijkheden om te investeren, maar maakt projecten niet automatisch financieel haalbaar.

Lagere overdrachtsbelasting voor investeringswoningen

In het wetsvoorstel Belastingplan 2027 verlaagt het kabinet per 1 januari 2027 de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt van 8 naar 7 procent. Daarnaast komt er een vrijstelling voor overdrachten tussen woningcorporaties van DAEB-vastgoed, waaronder sociale huurwoningen en ander maatschappelijk woningbezit.

Eerste reactie PAS bv: De verlaging maakt bestaande woningen en transformatiepanden iets aantrekkelijker voor beleggers. Bij een woningwaarde van €250.000 daalt de overdrachtsbelasting met €2.500. Dit kan zich gedeeltelijk vertalen in een hogere biedingsruimte en daarmee doorwerken in de residuele grondwaarde.

Voor nieuwbouw is het directe effect beperkt, omdat nieuwbouwwoningen doorgaans met btw worden geleverd en zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Daar werkt de maatregel alleen indirect door via de toekomstige eindwaarde. Ook de vrijstelling voor corporaties is beperkt, want niet-DAEB-woningen en bedrijfsruimtes vallen erbuiten, terwijl juist deze functies vaak onderdeel zijn van gemengde transformaties.

Conclusie: meer financiële ruimte, maar uitvoering blijft bepalend

Prinsjesdag 2026 biedt extra financiële ruimte voor woningbouw, met €7 miljard aan nieuwe woningbouwmiddelen en fiscale maatregelen voor corporaties en investeerders. Dit kan de haalbaarheid van projecten verbeteren en investeringen stimuleren. De effecten op korte termijn blijven echter beperkt, omdat veel middelen pas na 2029 beschikbaar komen en structurele knelpunten zoals netcongestie, stikstof, capaciteit, procedures en hoge bouwkosten blijven bestaan.

Samen werken aan haalbare gebiedsontwikkeling

Staat u als gemeente, corporatie of ontwikkelaar voor de uitdaging om projecten haalbaar te maken binnen dit veranderende beleidskader? PAS bv denkt graag met u mee. Met onze expertise in planeconomie, gebiedsontwikkeling en grondbeleid helpen wij u de juiste keuzes te maken en projecten financieel en juridisch stevig neer te zetten.

Wilt u sparren over de impact van de plannen uit de Miljoenennota op uw project? Neem contact met ons op via info@pasbv.nl. Liever direct telefonisch overleg? Bel ons 0598 61 23 80 (Groningen) of 030 63 53 400 (Houten).

Bronnen:

Woningbouwmiljarden voor meer, sneller en beter bouwen — Rijksoverheid, 15-09-2026

Kabinet steekt tot en met 2035 zeven miljard extra in woningbouw — Binnenlands Bestuur

Rijksbegroting 2027: de belangrijkste plannen voor woningcorporaties — Aedes

Prinsjesdag 2026: dit betekent het kabinetsbeleid voor woningbouw, utiliteitsbouw en infra — Nationale Bouwgids

Wet Versterking regie volkshuisvesting van kracht vanaf 1 juli — Rijksoverheid

Belangenclubs: 100.000 huizen per jaar enkel mogelijk met miljardenhulp Rijk — NOS, 29-02-2024

Prinsjesdag 2025: woningnood blijft topprioriteit — PAS bv