CityLife Milaan: hoe financialization, duurzame mobiliteit en iconische architectuur een nieuw stadsdeel vormden
9 december 2025Nederland staat voor een grote woningbouwopgave. Gemeenten kennen hun ambities en weten hoeveel woningen ze willen realiseren, maar tussen plan en oplevering ligt een complex traject dat vaak minder goed zichtbaar is. Waar ontstaan nieuwe plannen? Waar stokt de voortgang? En waar loopt het juist goed?
Binnen het gemeentelijk grondbedrijf ligt een schat aan informatie die deze vragen kan helpen beantwoorden. De cijfers over grondexploitaties, planvorming, vergunningen en grondposities vertellen samen hoe het proces verloopt. Wie deze indicatoren in samenhang bekijkt, beschikt over een krachtig kompas om woningbouwambities te volgen en eventueel te sturen.
Het saldo van grondexploitaties als graadmeter
Een gezonde financiële basis vormt het vertrekpunt van iedere woningbouwopgave. Het saldo van gemeentelijke grondexploitaties laat in hoofdlijnen zien hoe sterk het grondbedrijf ervoor staat en hoe goed gemeenten voorbereid zijn op toekomstige projecten.
De ontwikkeling van dit saldo (zie figuur 1) laat de afgelopen jaren een duidelijk patroon zien. Tussen 2011 en 2014 waren de resultaten structureel negatief. Toch ging dat gepaard met relatief hoge uitgaven: gemeenten kochten actief grond aan met het oog op toekomstige bouwlocaties. Deze investeringsjaren vormden het fundament voor latere groei. Vanaf 2015 draaide dat beeld om. De saldi werden positief, maar de investeringen namen af.
In figuur 2 wordt dat zichtbaar: de verhouding tussen lasten en baten voor grond daalt, wat duidt op afnemende investeringsbereidheid. Daarmee verschuift het evenwicht van groei naar beheer.
De recente cijfers laten zien dat dit niet zonder gevolgen is. Terwijl de grondprijzen de afgelopen jaren sterk stegen, namen de baten uit verkopen grond juist af. Veel gemeenten beschikken simpelweg over minder grond om te verkopen. Wie nu geen nieuwe posities inneemt, verliest straks (nog meer) de ruimte om te bouwen.
Grafiek 1: ontwikkeling saldo grondexploitaties (Bron: CBS / bewerking PASbv)
Grafiek 2: ontwikkeling ratio lasten & baten grond (Bron: CBS / bewerking PASbv)
De pijplijn: van plan tot oplevering
De woningbouw verloopt nooit in één rechte lijn. Beleid, planvorming, vergunningverlening en realisatie grijpen voortdurend in elkaar. De zogenoemde woningbouwpijplijn maakt zichtbaar hoe plannen zich door die keten bewegen.In figuur 3 is te zien hoe dat in de praktijk zou uitwerken. De grafiek laat de ontwikkeling van de pijplijn voor een voorbeeldgemeente zien. Terwijl de beleidsmatige ambitie gestaag groeit, daalt de planologische capaciteit tijdelijk. Die dip werkt vertraagd door in het aantal vergunningen en uiteindelijk in de opleveringen. Zodra nieuwe plannen weer worden opgepakt, herstelt de pijplijn en neemt de woningproductie toe.
Dit illustreert dat woningbouw niet een jaarkalender volgt, maar een doorlopend proces is met verschillende snelheden. Een wijziging in één fase heeft pas jaren later effect in een andere. Wie alleen naar de jaarlijkse oplevering kijkt, ziet die dynamiek niet.
De pijplijn is daarmee geen meetlat achteraf, maar een stuurinstrument. Door per fase te analyseren (van visie tot vergunning en van vergunning tot oplevering) wordt duidelijk waar de doorstroming stokt. Blijft de stap van visie naar planvorming achter, dan liggen planologische of juridische obstakels voor de hand. Komt de realisatie na vergunning traag op gang, dan spelen marktomstandigheden of bouwcapaciteit een rol.
Actuele bronnen zoals de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) maken het mogelijk om deze stappen steeds beter te volgen. Zo kunnen gemeenten niet alleen constateren wat er misgaat, maar ook tijdig ingrijpen.
Grafiek 3: Ontwikkeling pijplijnindicator voor gemeente X (Bron: CBS / bewerking PASbv)
Het voorkeursrecht als indicator van ambitie
Financiën en voortgang zijn belangrijk, maar zeggen weinig zonder inzicht in bestuurlijke ambitie. Het voorkeursrecht (het recht van eerste koop op gronden) laat zien hoe actief gemeenten hun grondbeleid inzetten om woningbouw te stimuleren.
Sinds 2020 is een toename te zien in het aantal gevestigde voorkeursrechten (figuur 4). Gemeenten tonen meer regie en een grotere bereidheid om locaties veilig te stellen. Dat is een belangrijk signaal: wie vroegtijdig grondposities verankert, creëert de voorwaarden voor toekomstige bouw.
Grafiek 4: aantal voorkeursrechten gevestigd in NL (Bron: Rogeo / bewerking PASbv)
Het instrument kent echter beperkingen. Een voorkeursrecht zegt iets over bestuurlijke ambitie, maar niet over daadwerkelijke realisatie. Bovendien wordt het ook ingezet voor andere ruimtelijke doelen, zoals infrastructuur of energieprojecten. Het aantal vestigingen geeft dan ook geen volledig beeld, want het kan gaan om één klein perceel of juist om tientallen hectaren. Daarom is het zinvoller om te meten op hoeveel vierkante meter grond het voorkeursrecht is gevestigd met de bestemming woningbouw, om zo inzicht te krijgen in de schaal en impact van gemeentelijk grondbeleid op de woningbouwopgave.
De praktijk van gemeenten zoals Almelo laat dit goed zien (figuren 5 t/m 8). Daar is zichtbaar hoe een reeks voorkeursrechten over meerdere jaren bijdraagt aan structurele versterking van het grondbeleid. Pieken in het aantal vestigingen lopen vooruit op toekomstige planvorming en vergunningverlening. Dit is een concreet voorbeeld van bestuurlijke regie die de pijplijn voedt.
Grafieken 5, 6, 7 & 8: aantal voorkeursrechten gevestigd in Almelo (Bron: Rogeo / bewerking PASbv)
De keten-KPI
Niet elke gemeente beschikt over alle cijfers of over één centraal systeem waarin beleid, grond en uitvoering samenkomen. Dat is de praktijk. Toch ligt veel van die informatie al binnen handbereik, verspreid over afdelingen en systemen. Financiële data zijn terug te vinden in het grondbedrijf, planologische gegevens in de ruimtelijke administratie, vergunningen in de BAG en bestuurlijke besluiten in de interne besluitvorming. Het beeld is dus niet afwezig, maar versnipperd.
Wie die informatie bij elkaar brengt, krijgt een vollediger en realistischer overzicht van de woningbouwopgave. Niet elk puzzelstukje zal direct passen, maar samen vormen ze wel een richtinggevend geheel. Dat samenhangende beeld is een ideaalbeeld: KPI's die laten zien hoe beleid, middelen en uitvoering elkaar kunnen versterken.
Door op die manier te kijken, wordt ook duidelijk waar het soms spaak loopt. Wanneer de financiële ruimte afneemt terwijl de planvoorraad groeit, of wanneer vergunningverlening stokt ondanks bestuurlijke ambities, is dat geen toeval, maar een signaal. Zulke verbanden worden pas zichtbaar wanneer gegevens in samenhang worden gelezen.
Daarin schuilt de echte waarde van deze KPI's: het helpt gemeenten niet alleen om te meten wat er gebeurt, maar om te begrijpen waarom iets wel of niet lukt. Zo wordt de woningbouwopgave niet eenvoudiger, maar wel inzichtelijker.
Expertise van PAS bv inschakelen voor inzicht en sturing?
De kracht van keten-KPI’s zit niet in één losse indicator, maar in het samenhangend inzicht dat zij bieden in beleid, financiën en uitvoering. Door gegevens uit het gemeentelijk grondbedrijf te verbinden met planvorming, vergunningen en bestuurlijke keuzes ontstaat een scherper beeld van de voortgang van de woningbouwopgave. Dat inzicht maakt het mogelijk om niet alleen terug te kijken, maar ook gerichter te sturen. Wilt u weten hoe deze keten-KPI’s toepasbaar zijn op uw gemeente? PAS bv helpt gemeenten met datagedreven inzicht in grondbeleid en woningbouw.
Neem contact met ons op via info@pasbv.nl of bel 0598 61 23 80 (Groningen) of 030 63 53 400 (Houten).
Bronnen
Voor de analyse en figuren in deze blog is gebruikgemaakt van meerdere databronnen, waaronder statistieken en microdata van het CBS, gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en openbare registraties van Rogeo. Deze bronnen zijn door PAS bv gecombineerd en bewerkt tot samenhangende KPI’s die inzicht geven in woningbouw, grondbeleid en de voortgang binnen het gemeentelijk grondbedrijf.
Auteurs vanhet artikel: De keten KPI: Inzicht in woningbouw via het gemeentelijk grondbedrijf. Jan van Boven, Sander Echten & Pim Terstappen.
