Modulaire bouwmethoden: De oplossing voor het versnellen van woningbouw?

Het begrip modulaire bouw is nog relatief onbekend in de vastgoedwereld, maar wint steeds meer terrein. In deze blog wordt ingegaan op wat modulaire bouw inhoudt, wat de voor- en nadelen zijn en op de vraag of het de oplossing is voor het versnellen van woningbouw. Daarbij komt ook het effect op de residuele grondwaarde aan bod.

Wat is modulaire bouw?

Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij losse bouwmodules in een fabriek worden geproduceerd, waarna ze op de bouwlocatie worden geassembleerd om een gebouw te realiseren. Deze modules worden in de fabriek volledig gebruiksklaar geproduceerd, waarna ze op de bouwplaats alleen nog aan elkaar gekoppeld en geïnstalleerd hoeven te worden. Modulaire bouw verschilt van prefab bouw, omdat bij modulair bouwen complete modules worden geproduceerd, zoals een volledige kamer of een verdieping. Het voornaamste voordeel van deze bouwmethode is de tijdwinst die kan worden geboekt in het bouwproces. Geschreven door adviseur Koen Kralt

Proces en werking modulaire bouw tegenover traditionele bouwmethoden

Modulaire bouw verschilt in een aantal opzichten van traditionele bouwmethoden. Bij traditionele bouwmethoden wordt doorgaans een vast proces doorlopen met verschillende stappen. Dit begint met het voorbereiden van de grond en het storten van de fundering. Vervolgens worden de dragende muren en dakconstructie opgetrokken, waarna de gevels worden gemetseld, geïsoleerd en afgewerkt. Als de buitenschil staat, kan binnen worden begonnen met het leggen van de vloeren en het plaatsen van binnenmuren, gevolgd door het aanbrengen van de installaties.

Bij modulaire bouw worden de bovengenoemde stappen niet achtereenvolgens doorlopen. In plaats daarvan worden complete modules in een fabriek geproduceerd en vervolgens naar de bouwplaats getransporteerd om daar te worden samengesteld. Deze modules worden volledig afgewerkt, inclusief binnenmuren en installaties, afgeleverd op de bouwplaats. Hierdoor kunnen bepaalde stappen in het bouwproces gelijktijdig worden uitgevoerd, zoals het aanleggen van de fundering en het bouwen van de modules in de fabriek. Over het gehele proces genomen kan dit ervoor zorgen dat een gebouw tot wel 4 keer sneller gebruiksklaar kan worden opgeleverd, ten opzichte van traditionele bouwmethoden. De bouwtijd op de bouwplaats wordt sterk teruggebracht, maar ook het produceren van de modules in de fabriek vergt minder tijd dan wanneer dit volgens traditionele bouwmethoden op de bouwplaats gebeurt.

Voorbeeld modulaire bouw in de praktijk

Steeds meer bouwbedrijven in Nederland produceren modulaire bouwunits. Een goed voorbeeld hiervan is Heijmans, die met de Heijmans ONE en de Heijmans TWO twee modulaire woningen heeft ontworpen die volledig in een fabriek worden gefabriceerd en kant-en-klaar op de bouwlocatie worden afgeleverd. Deze hoeft enkel nog aangesloten te worden voordat het in gebruik kan worden genomen. Dit maakt het interessant voor beleggers, woningcorporaties en gemeentes (Heijmans, 2023).

Voordelen modulaire bouw 

Het gebruik van modulaire bouwmethoden heeft ten opzichte van traditionele bouwmethoden een aantal voordelen.

Voordelen:

1. Snellere bouwtijd: Doordat in het bouwproces bepaalde stappen gelijktijdig kunnen worden doorlopen, wordt de bouwtijd aanzienlijk ingekort. Een ander aspect bij het produceren van modules in een fabriek is dat de bouw minder afhankelijk is van weersomstandigheden, waardoor vertragingen worden voorkomen.
2. Consistente kwaliteit: De modules worden in een fabriek geproduceerd met voornamelijk machines, wat zorgt voor een hoge en consistente bouwkwaliteit. Hierdoor zijn er minder variabelen en defecten.
3. Kostenbesparing: De kortere bouwtijd en efficiëntie in het bouwproces leiden tot een kostenbesparing over het gehele bouwproces ten opzichte van traditionele bouwmethoden. Met meer standaardisatie kan deze kostenbesparing in de toekomst verder oplopen.

Nadelen modulaire bouw 

Naast de voordelen zijn er ook een aantal nadelen die modulaire bouwmethoden meebrengt ten opzichte van traditionele bouwmethoden.

Nadelen:

1. Voorbereidingskosten: De initiële kosten tijdens het ontwerp- en bouwproces liggen hoger dan bij traditionele bouwmethoden. Bij financiering moet rekening worden gehouden met hogere lasten.
2. Beperkingen in ontwerp: De vaste maten en standaard uitgangspunten geven mogelijke beperkingen bij het plaatsen van de modules en het ontwerpen van bijzondere gebouwen.
3. Transportkosten en logistiek: Doordat de modules in een fabriek worden geproduceerd, moeten deze in grote transporten naar de bouwplaats worden vervoerd. Dit brengt hoge kosten en logistieke uitdagingen met zich mee.

Afweging, is modulaire bouw de oplossing? 

Het gebruik van modulaire bouwmethoden heeft veel voordelen, waarvan de voornaamste de snelheid in het bouwproces is. Wanneer modulaire bouw wordt toegepast in nieuwbouwprojecten, kan dit ervoor zorgen dat een gebouw tot wel 4 keer sneller gebruiksklaar kan worden opgeleverd, ten opzichte van traditionele bouwmethoden. Dit resulteert in circa 20% lagere kosten, en deze besparing kan met verdere standaardisatie in de toekomst nog toenemen. Dit heeft ook een positief effect op de residuele grondwaarde; door minder kosten en een kortere bouwtijd zal de residuele grondwaarde toenemen. Aangezien het kwaliteitsniveau van een modulaire woning gelijk is aan die van een traditionele woning, zit er ook geen verschil in de waarde van de woning.

Is het dan ook de oplossing voor het versnellen van de woningbouw? Die versnelling is afhankelijk van veel meer factoren dan alleen de bouwtijd, zoals de planprocedure voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit proces wijzigt niet met modulaire bouw. Dus is het de oplossing? Dat niet, maar het kan zeker bijdragen aan het behalen van een hogere bouwproductie. In de strijd om 100.000 woningen per jaar te bouwen, zullen we dit zeker nodig hebben.

Vragen over modulaire bouw en gebiedsontwikkeling?

Vragen over modulaire bouw en gebiedsontwikkeling? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling voor gemeenten, provincie en corporatie. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.