Prinsjesdag en gebiedsontwikkeling: 5 miljard voor woningbouw

De aanpak van de wooncrisis is een topprioriteit voor de PVV, VVD, NSC en BBB. Volgens de coalitie belemmert het historische woningtekort de bestaanszekerheid, vooral van jongeren. De coalitie vindt het belangrijk om het woningtekort terug te dringen door structureel 100.000 woningen per jaar bij te bouwen. Het regeerakkoord bevat diverse maatregelen om meer betaalbare woningen te realiseren. Op Prinsjesdag is de miljoenennota en het belastingplan gepresenteerd. Wat betekent dit voor de gebiedsontwikkeling in Nederland? Geschreven door adviseur Isa Teule

Bouw van meer en betaalbare woningen

Het kabinet heeft, net als de voorgaande kabinetten, het doel om jaarlijks 100.000 woningen bij te bouwen. Om dit te realiseren is een flinke subsidiepot van in totaal € 5 miljard beschikbaar gesteld om de woningbouw tot en met 2029 te stimuleren. Het grootste gedeelte van dit bedrag wordt ingezet om de bouw van het sociale en middensegment te ondersteunen. De drie grootste uitgavenposten (binnen de € 5 miljard) voor de woningbouw tot en met 2029 zijn:

• De nieuwe Realisatiestimulans (€ 1,9 mld.),
• De Grootschalige Woningbouwgebieden (€ 1,3 mld.)
• De Woningbouwimpuls (€ 0,5 mld.).

De Realisatiestimulans is een nieuwe subsidie en treedt vanaf 2026 in werking. Met deze stimulans ontvangen gemeenten een vast bedrag per gerealiseerde woning. De hoogte van het bedrag per woning is niet bekend maar lijkt op basis van de getallen tussen de € 5.000 en € 10.000 euro per woning te liggen. Met deze financiële stimulans worden sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen ondersteund. Hierdoor wordt niet meer het plan, maar de daadwerkelijke prestatie beoordeeld.

Op korte termijn komt er in 2025 circa € 275 mln. beschikbaar voor Grootschalige Woningbouwlocaties en € 100 mln. voor de Woningbouwimpuls. De € 5 miljard wordt naast de realisatie van nieuwbouw ook ingezet om initiatieven voor het optoppen van woningen, splitsen, hospita-verhuur en woningdelen te stimuleren. Bovenop de € 5 miljard investeert het kabinet nog eens € 2,5 miljard in infrastructuur voor de ontsluiting van woningbouwlocaties.

Van de te bouwen woningen is het doel om 2/3 betaalbaar te realiseren. Het kabinet maakt de keuze dat ten minste 30% van de woningbouw sociaal moet zijn. Deze norm geldt als gemiddelde per gemeente, niet per project. Dit biedt flexibiliteit aan gemeenten voor de uitvoering van de betaalbaarheidsnormen. De afdwingbaarheid van de afspraken over het aantal sociale woningen moet nog worden vastgelegd in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Deze wet zou ook de behandeling van beroepszaken moeten verkorten om zo de woningbouw te versnellen. Het is echter nog onduidelijk hoe de wet in de praktijk zal werken en of deze op 1 januari 2025 in werking kan treden.

Fiscale maatregelen

De overdrachtsbelasting voor woningen waar de koper niet zelf gaat wonen, wordt verlaagd naar 8% in 2026. Om in het algemeen tarief te kunnen differentiëren tussen woningen en niet-woningen is een aanpassing van de systemen nodig. Deze wijziging loopt daarom pas mee in het Belastingplan 2026. Het kabinet wil fiscale maatregelen nemen om investeringen in private huur, middenhuur en vrije huur aantrekkelijker te maken. Naast de verlaging van de overdrachtsbelasting worden de aftrekmogelijkheden voor de vennootschapsbelasting vergroot.

Ondanks de intentie om investeringen in de huursector te bevorderen, is er ook kritiek op het belastingplan. De overdrachtsbelasting wordt op dit moment alleen verlaagd voor vastgoed met een woonfunctie, wat beleggers belemmert bij de transformatie van bijvoorbeeld kantoorpanden naar woningen. Daarnaast blijft het voor beleggers aantrekkelijk om bestaande huurwoningen te verkopen. Deze kunnen tegen een tarief van 2% aan particuliere kopers en voor 0% aan startende kopers worden verkocht. Dit leidt ertoe dat huurwoningen steeds vaker worden uitgepond.

Planbatenheffing en belasting

Om meer en betaalbare bouwgrond beschikbaar te maken wil het kabinet inzetten op een planbatenheffing, of een vergelijkbaar systeem. Bij een planbatenheffing betaalt de grondeigenaar belasting over de grondwaardestijging door functieverandering. De inkomsten van de planbatenheffing worden vervolgens door de gemeente ingezet voor infrastructuur en betaalbare woningen. Ook wordt er gekeken naar belasting op onbebouwde grond met een woonfunctie, om zo woningbouw te bevorderen en speculatie tegen te gaan. Het kabinet komt uiterlijk in het voorjaar van 2025 met voorstellen. Aangezien de uitvoering van een dergelijk maatregel complex is, zal deze naar verwachting pas op middellange termijn worden ingezet.

Conclusie: wat betekent dit voor de gebiedsontwikkeling in Nederland?

Veel van de plannen in het regeerakkoord vragen om nadere uitwerking, zoals de wet Versterking regie volkshuisvesting, de invoering van de planbatenheffing, en het subsidiëren van woningcorporaties. De onduidelijkheid over deze maatregelen maakt het lastig om te zeggen hoe ze de woningbouw zullen beïnvloeden. De verwachting is dat dit op korte termijn in ieder geval geen effect zal hebben op de realisatie van nieuwe woningen. Positief nieuws is echter dat uit de miljoenennota blijkt dat er substantiële middelen beschikbaar worden gesteld om de woningbouwambitie op de korte termijn te stimuleren.

Vragen over Prinsjesdag en gebiedsontwikkeling?

Vragen over Prinsjesdag en gebiedsontwikkeling? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling voor gemeenten, provincie en corporatie. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.