Sinds enige tijd ben ik gedetacheerd bij de gemeente Noordoostpolder. Deze gemeente, ontstaan in 1942 na de drooglegging van de Zuiderzee, had bij het ontstaan een unieke kans: het land kon volledig naar eigen inzicht worden ingedeeld. Hierom is vanaf het begin de polder ontworpen met een duidelijke visie op efficiënt landgebruik en een harmonieuze dorpsstructuur. Dit was mogelijk, dankzij het destijds relatief homogene landschap.
De centrale plaatsen theorie
De indeling van de Noordoostpolder is gebaseerd op de ‘centrale plaatsen theorie’, ontwikkeld door de Duitse geograaf Walter Christaller in 1933. Deze theorie stelt dat er een hiërarchie van centrale plaatsen (steden en dorpen) bestaat die goederen en diensten leveren aan hun omliggende gebieden. Grotere centrale plaatsen hebben meer functies en een groter verzorgingsgebied dan kleinere plaatsen.
Emmeloord werd logischerwijs gekozen als centrale plaats van de Noordoostpolder, wat betekent dat het fungeert als het belangrijkste knooppunt voor voorzieningen en diensten in deze regio. Rondom Emmeloord liggen tien kleinere dorpen, elk met een aantal eigen basisvoorzieningen zoals bijvoorbeeld een supermarkt, school en/of een medische post. Deze basisvoorzieningen verschillen per dorp. Voor gespecialiseerde behoeften moeten inwoners veelal naar Emmeloord reizen. Deze dorpen liggen op relatief gelijke afstand van Emmeloord, wat de theorie van Christaller weerspiegelt. Dit is terug te zien in onderstaande figuren.
Planeconomie in de Noordoostpolder
De indeling van de Noordoostpolder is een boeiend voorbeeld van hoe een theoretisch model in de praktijk kan worden toegepast, met aanzienlijke gevolgen voor de planeconomie. Het gebruik van Christaller’s theorie bood de mogelijkheid tot een duidelijke langetermijnvisie. Deze visie was cruciaal voor de structuur en organisatie van de polder, waarbij dorpen en steden strategisch werden gepositioneerd om optimale bereikbaarheid en efficiëntie te waarborgen.
Een belangrijk aspect op het gebied van huidige ontwikkeling is de ligging van veel locaties (ver) onder NAP, wat natuurlijk komt door het inpolderen van het landschap. Dit brengt aanzienlijke uitdagingen met zich mee op het gebied van ‘water en bodem sturend’. Ophoging of andere maatregelen zijn vaak noodzakelijk, wat grote kosten met zich meebrengt voor de grondexploitatie. Deze kosten zijn echter noodzakelijk om de regio leefbaar en veilig te houden, gezien het toekomstige toenemende gevaar van wateroverlast door de huidige klimaatverandering.
Aan de andere kant zorgde de oorsprong van de polder ervoor dat de gemeente een lange periode een zeer actief grondbeleid kon voeren. Veel gronden zijn (of waren) namelijk in eigendom van de overheid, wat resulteert in veelal lagere kosten voor grondverwerving. Dit is gunstig voor de financiële kant van de grondexploitatie. Dit is overigens niet altijd het geval. In enkele gevallen brengt dit ook uitdagingen met zich mee om pachters te verplaatsen of te compenseren, wat extra kosten met zich meebrengt. Recentelijk is er een verschuiving van zeer actief grondbeleid naar situationeel grondbeleid. Dit grondbeleid stelt de gemeente in staat om strategisch en flexibel om te gaan met toekomstige ontwikkelingen en uitbreidingen. Beide typen grondbeleid geven de mogelijkheid om beleidsmatig sturing te geven aan de regio. Zo kan er veelal vanuit eigen perspectief gestuurd worden op nieuwe ontwikkelingen.
Het (actieve) grondbeleid van de Noordoostpolder is zichtbaar in de huidige ontwikkelingen. De gemeente is continu bezig met het uitbreiden van diverse kernen. Met 38 actieve grondexploitaties (per juli 2024) worden veel (dorps-)kernen uitgebreid, waarbij de oorspronkelijke indeling volgens de centrale plaatsentheorie nog steeds als leidraad dient. In 2023 zijn er 113 woningbouwkavels uitgegeven. Voor de komende 10 jaar staan er in totaal nog 742 kavels op voorraad. Hiervan is circa 51% van de kavels in Emmeloord. De overige kavels zijn verdeeld over de dorpen. Ook op het gebied van bedrijfskavels gebeurt er veel. In de periode 2024 tot en met 2031 is circa 47,5 hectare aan grond beschikbaar voor bedrijven. Hiervan is circa 44,1 hectare op de bedrijventerreinen rondom Emmeloord en 3,4 hectare is verspreid over de dorpen. Deze voortdurende uitbreiding toont aan hoe een doordachte visie en planning de groei en ontwikkeling van een regio op lange termijn kunnen stimuleren, ondanks de uitdagingen die daarbij komen kijken.
Vragen over de centrale plaatsen theorie en de realisatie in de Noordoostpolder?
Vragen over de centrale plaatsen theorie en de realisatie in de Noordoostpolder? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
