Wat is de grond waard onder een Knarrenhof?

Het Knarrenhof krijgt in steeds meer gemeenten vaste voet aan de grond. Ondertussen zijn negen hofjes gerealiseerd en zijn er tientallen concrete initiatieven voor nieuwe locaties. Het nieuwe concept blijkt dus populair te zijn en groeit snel in aantal. Maar wat houdt dit jonge concept voor oude mensen nu eigenlijk in? En, niet onbelangrijk voor een planeconoom, wat betekent een Knarrenhof voor de waarde van de grond?

Volgens Stichting Knarrenhof dienen zij een maatschappelijk doel, namelijk het bouwen van levensloopbestendige woningen voor zelfredzame senioren (Bron: Knarrenhof). De fysieke vorm van semi-afgesloten hofjes zorgt voor geborgenheid en privacy en creëert daarmee een vorm van gemeenschap tussen de bewoners. Door een diverse samenstelling van bewoners toe te laten, is het de bedoeling dat de leden elkaar met hun kennis en kunde ondersteunen. De spreiding in zowel leeftijd als achtergrond moet er toe leiden dat men elkaar helpt om langer zelfstandig te blijven wonen. Geschreven door Bram Popkema

Ontwikkeltraject Knarrenhof

De ontwikkeling van een Knarrenhof verloopt anders dan bij een reguliere ontwikkeling. Waar de meeste ontwikkelingen voortkomen uit een visie van de gemeente of een kansrijk geacht initiatief van grondeigenaren of ontwikkelaars, neemt een groep potentiële bewoners het initiatief voor een Knarrenhof . Geïnteresseerden kunnen zich bij de Stichting inschrijven voor een plekje op de lijst bij een bepaalde gemeente. Hieruit kan een initiatiefgroep ontstaan die ondersteunt wordt door de Stichting. Samen wordt gezocht naar potentiële locaties binnen de gemeente. Na het vinden van een kansrijke locatie, vinden de eerste planontwikkelingsprocessen met de gemeente plaats.

De daadwerkelijke realisatie van de hofjes is vergelijkbaar met andere Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) – projecten. Voor elk nieuw hofje wordt een ontwikkelbedrijf van het Knarrenhof opgericht om de bouw van de woningen voor de bewonersgroep te realiseren. Dit ontwikkelbedrijf leidt de gesprekken met de gemeente, verzorgt de aanbesteding en begeleidt de bouw van begin tot eind. Het ontwikkelbedrijf neemt de grond af wanneer de bewonersgroep de bouwbijdrage kan betalen.

Didam

Waar het Didam-arrest één-op-één gunning van gronden een stuk lastiger heeft gemaakt, lijkt het Knarrenhof hier vooralsnog geen problemen mee te ondervinden. Sinds Didam worden voorgenomen grondverkopen aan een Knarrenhof met positief gevolg gepubliceerd. De reden dat het voor andere partijen lastig is om zich hierop te beroepen, is dat bij de publicatie vrij specifieke kwalitatieve criteria worden gehanteerd voor de voorgenomen ontwikkeling. Het concept is vrij uniek, en de woonvorm en de gemeenschappelijke regelingen maken het voor gegadigden al gauw oninteressant (Bron: Binnenlandsbestuur).

Grondwaardebepaling bij het Knarrenhof

Het bijzondere (maatschappelijke) concept is dan ook de voornaamste reden voor een gemeente om met het Knarrenhof in zee te gaan. Financieel gezien lijkt de gemeente, op korte termijn, dan ook genoegen te moeten nemen met een minder gunstig resultaat dan oorspronkelijk in de grondexploitatie was voorzien. Waar een gemeente bij een openbare selectieprocedure desgewenst kan aansturen op een hoog grondbod, dient zij nu met één partij afspraken te maken over de prijs van de grond.  En juist daar ontstaat de complexiteit van dit concept. De grondwaarde wordt namelijk door een aantal aspecten gedrukt:

• De levensloopbestendige bouw en de alternatieve (minder efficiënt ingerichte) woonvormen leiden tot relatief hoge bouwkosten.
• De laatste jaren is het toevoegen van sociale huurwoningen aan het programma vaak een vereiste. Kleine appartementen van 40-50m² passen echter niet binnen het Knarrenhof-concept, waardoor relatief grote en dure sociale huurwoningen ontwikkeld moeten worden.
• Het Knarrenhof heeft als doel om de woning betaalbaar en bereikbaar te houden en streeft daarom naar relatief lage VON-prijzen in combinatie met een meerwaardeclausule.

Per saldo leidt dit tot een ongunstig effect op de (residuele) grondwaarde van de ontwikkeling bij een Knarrenhof. Zoals gezegd, rekenen gemeentes vaak met een bepaalde verwachtingswaarde van de grond bij het openen van een grondexploitatie. Wanneer in een latere fase blijkt dat het Knarrenhof op deze locatie gerealiseerd zal worden, wordt in veel gevallen niet voldaan aan de oorspronkelijke verwachting van de grondwaarde.

Langdurige maatschappelijke meerwaarde van het Knarrenhof

Hoewel de gemeente op korte termijn mogelijk minder grondopbrengsten realiseert bij de ontwikkeling van een Knarrenhof, wordt dit op de lange termijn wellicht gecompenseerd door de creatie van maatschappelijke waarde . Nederland vergrijst, de zorgkosten stijgen en de zorgsector kampt met grote personeelstekorten (Bron: CBS). Het Knarrenhof biedt een concept dat voorziet in een hoge mate van gezamenlijke zelfredzaamheid  door de mix van bewoners die naar elkaar omkijken. Dit zou moeten leiden tot een lagere instroom van mensen in de WMO en daarmee mogelijk een verlaging van de zorgkosten voor deze mensen. Hoewel het lastig is om deze besparingen direct te kapitaliseren, lijkt het Knarrenhof een rol te kunnen spelen in het creëren van duurzame gemeenschappen die relatief weinig externe zorg nodig hebben. Hiermee zou gesteld kunnen worden dat de maatschappelijke meerwaarde op de lange termijn de financiële “investeringen” op de korte termijn zouden kunnen compenseren.

Vragen over Knarrenhof en grondwaarde?

Vragen over het Knarrenhof en grondexploitaties? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 25 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.