In Nederland is er sprake van een grote woningbouwopgave. Tot en met 2030 moeten er circa 800.000 woningen worden gebouwd (Rijksoverheid, 2024). Deze woningbouwopgave wordt niet door het Rijk zelf uitgevoerd, maar door verschillende partijen. Het initiatief kan echter wel liggen bij het Rijk of de onderliggende instanties. Er lijkt een tendens te zijn dat veel gemeenten actiever willen gaan handelen op de grondmarkt, maar we moeten het faciliterend grondbeleid niet uit het oog verliezen. Welke lessen kunnen we nu dan ook al trekken uit het faciliterend grondbeleid.
In dit artikel wil ik vooral stilstaan bij de belangrijke rol van faciliterende projecten en hoe deze faciliterende projecten kunnen bijdragen aan een goede verantwoording van gemeentelijke doelstellingen.
Grondbeleid bij gemeenten
Het Rijk, provincies en gemeenten voeren grondbeleid. Het doel van dat beleid is om voldoende grond op tijd beschikbaar te hebben voor allerlei functies. De afgelopen tijd is er veel aandacht geweest voor het steeds schaarser wordende beschikbare land. Oud-minister Hugo de Jonge heeft dit onderwerp ook al besproken in zijn Kamerbrief over de modernisering van het grondbeleid. Een belangrijke taak voor lokale gemeenten is om op korte termijn voldoende locaties beschikbaar te stellen. Er zijn in Nederland 342 gemeenten (CBS, 2024). Binnen elke gemeente moet een keuze worden gemaakt hoe zij hiermee omgaan.
Wat is ook alweer grondbeleid?
Gemeenten leggen doorgaans hun grondbeleid vast in een door de raad vastgesteld document, de Nota Grondbeleid. Er zijn verschillende soorten grondbeleid:
- Actief grondbeleid: de gemeente verwerft (of heeft reeds in eigendom) de gronden zelf.
- Faciliterend grondbeleid (soms ook passief grondbeleid genoemd): de gemeente laat de grondverwerving en -uitgifte over aan private partijen.
- Tussenvorm: hierbij wordt een gezamenlijke onderneming opgezet tussen gemeente en ontwikkelaars, vaak aangeduid als het Publiek-Private Samenwerkingsmodel (PPS).
Door de jaren heen is het sentiment bij gemeenten meermaals verschoven. Voor de kredietcrisis in 2008 voerden veel gemeenten actief grondbeleid. Na de kredietcrisis werd er vooral ingezet op faciliterend grondbeleid. In de praktijk zien we dat steeds meer gemeenten voorzichtig weer inzetten op situationeel of actief grondbeleid. Dit doen zij om meer sturing te geven aan projecten en om specifieke beleidsdoelen te behalen.
Belangrijke rol voor faciliterende projecten
Naast de actieve rol die gemeenten steeds meer op gaat pakken, blijven facilitaire projecten net zo belangrijk om de woningbouwdoelstelling te halen. Grond is een schaars goed, waarvan veel niet meer in handen is van gemeenten. Hierdoor zijn gemeenten vaak afhankelijk van marktpartijen die met eigen initiatieven komen. Het is belangrijk dat gemeenten deze initiatieven goed begeleiden. Momenteel krijgen dergelijke initiatieven vaak te weinig aandacht. Er wordt te eenvoudig gedacht aan alleen kostenverhaal, terwijl dit ook een middel is waarmee kan worden ingespeeld op nieuwbouw en stadsvernieuwing, en waarmee maatschappelijke opgaven opgelost kunnen worden.
Als de keuze is gemaakt om faciliterend grondbeleid te voeren, moet de organisatie hierop worden ingericht. Onderstaand enkele denkrichtingen en vragen die kunnen helpen om tot een beter faciliterend grondbeleid en sturing te komen.
“Faciliterende projecten hoeven toch niet als actieve grondexploitaties te worden gemonitord?”
Faciliterende projecten kunnen bijdragen aan de gestelde doelen. De verantwoordelijkheid hiervoor hoeft niet volledig bij de gemeente te liggen. Toch heeft een marktpartij altijd de gemeente nodig, en daarom is goede monitoring van het gehele proces belangrijk. Dit vraagt om een duidelijke administratie van het project, iets wat in de praktijk te vaak beperkt of zelfs volledig achterwege blijft.
Een goede administratie moet actief sturen op kosten en opbrengsten mogelijk maken. Net als bij een actieve grondexploitatie moeten kosten en opbrengsten in de tijd worden geraamd. Dit vraagt om een opzet waarin de noodzakelijke inzet (uren en personen) wordt vastgelegd. Deze uren kunnen concreet worden toegeschreven aan het project. Deze kosten worden immers via een anterieure overeenkomst verhaald. Dit geeft inzicht in welke kosten gemaakt moeten worden om het project mogelijk te maken en geeft dan ook inzicht voor mogelijk toekomstige facilitaire projecten.
Naast kostenverhaal is ook contractbeheer essentieel. Anterieure overeenkomsten bevatten afspraken over bijvoorbeeld woningtypes en de inrichting of kwaliteit van de openbare ruimte. Het naleven en sturen op deze afspraken vereist monitoring en een overzichtelijke administratie.
“Bij Facilitaire projecten is het toch alleen plankosten verhalen?”
Te vaak krijg ik de vraag om een plankostenscan in te vullen, zodat een anterieure overeenkomst kan worden voorzien van een bedrag dat de marktpartij moet betalen om hun plan te realiseren. Het lijkt eenvoudig: een model invullen en een bedrag berekenen. Als het zo simpel is, zou de collega het zelf kunnen doen. Maar het is niet zo simpel. Er zijn veel factoren die een rol spelen:
- Wat wordt er gerealiseerd (programmering)?
- Waar is het gelegen (binnen- of buiten stedelijk)?
- Wie doet het bouw- en woonrijp maken? Komt het openbaar gebied daarna bij de gemeente?
- Wie doet wat binnen het project? Hoeveel tijd is hiermee gemoeid?
- Zijn er aanvullende bijdragen, zoals bovenwijkse bijdragen?
- Brengt de gemeente nog gronden in bij de ontwikkeling? Zit er een boekwaarde op deze gronden?
- Sluit de ontwikkeling aan op de gemeentelijke doelstellingen en het coalitieakkoord?
- Is dit het meest optimale (financiële) resultaat?
Dit zijn slechts enkele vragen die bij bovenstaande quote al naar voren komen. Het is kortzichtig om de kennis van een planeconoom alleen te gebruiken om een “modelletje” in te vullen voor een plankostenberekening. De planeconoom kan/moet in de verkennende fase al meedenken om randvoorwaarden (financieel) te toetsen of uit te denken. In de volksmond ook wel de bekende “reken- en tekensessies” genoemd. En als dan randvoorwaarden worden bijgesteld wat betekend dit dan voor de businesscase van de marktpartij en voor de gemeente? Ik pleit er voor om een planeconoom zo vroeg mogelijk in de planvorming mee te nemen om zo ook beter plan te maken en sterker aan de onderhandelingstafel te zitten.
Contact opnemen met PAS bv over facilitaire projecten of grondexploitaties?
Vragen over grondbeleid en (facilitaire)grondexploitaties? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
