De belangrijke rol van facilitaire projecten
17 december 2024
Grondwaarde onder een woning
15 januari 2025Mobiliteitshubs zijn een opkomend concept in de wereld van duurzame- en binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Gemeenten integreren de hubs steeds vaker in hun planvorming. Vanuit PAS bv herkennen wij deze trend, zo wordt door PAS gewerkt aan mobiliteitshubs in Rotterdam, Almere, Groningen (Meerstad), Alphen aan de Rijn, Harderwijk en Dijk en Waard.
Hubs fungeren als knooppunten waar diverse vormen van vervoer samenkomen. Naast autoparkeren bieden ze ruimte voor fietsen, deelauto’s, openbaar vervoer, elektrische scooters en oplaadpunten voor elektrische voertuigen. Het idee is eenvoudig: door autoverkeer op te vangen in de hub en het gebruik van deelmobiliteit te stimuleren, ontstaat er meer ruimte in de wijk en minder congestie op het omliggende wegennet. Tegelijkertijd wordt het gebruik van duurzame vervoersmiddelen bevorderd.
Ondanks de vele voordelen zijn er ook uitdagingen en vraagstukken. Een belangrijk thema is de governance, oftewel de rolverdeling tussen gemeenten en marktpartijen. Door het collectieve karakter van de hub – in tegenstelling tot individuele parkeeroplossingen – is het essentieel om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en exploitatie. Wat zijn bijvoorbeeld de overwegingen voor een gemeente om zelf actief een hub te realiseren en te exploiteren? En wanneer is het verstandiger om deze verantwoordelijkheden aan de markt over te laten?
Eerder hebben wij in een blog 10 belangrijke learnings van mobiliteitshubs besproken. In deze blog beantwoorden we enkele belangrijke vragen door drie verschillende casussen te bespreken. Elk voorbeeld laat zien hoe een hub kan worden ontwikkeld en geëxploiteerd, afhankelijk van de gekozen strategie:
1. Gemeente is eigenaar en exploitant – Merwe-Vierhavens, Rotterdam
2. Publiek-private samenwerking (PPS) – Merwede, Utrecht
3. Marktpartij is eigenaar en exploitant – Elements, Haarlem
| Rotterdam
(publiek) |
Utrecht (samenwerking) | Haarlem
(privaat) |
|
| Grondpositie | Gemeente Rotterdam | Eigenarencollectief Merwede | Dura Vermeer |
| Stakeholders | Gemeente, havenbedrijf, ontwikkelaars, gemeentelijke afdeling vastgoed en stadsbeheer, stadsontwikkeling | Gemeente Utrecht,
AM, Boelens de Gruyter, BPD, Greystar, G&S Vastgoed, Janssen de Jong Projectontwikkeling, Lingotto, Round Hill Capital, Synchroon, 3T Vastgoed |
Gemeente Haarlem, Dura Vermeer |
| Regierol gemeente | Zelf ontwikkelen en exploiteren, sturen op tarieven & programma | Samenwerkingsverband van gemeente en verschillende ontwikkelaars | Private ontwikkeling en exploitatie |
| Fasering | Tien tot vijftien hubs gefaseerd ontwikkelen, in gelijke tred met de gebiedsontwikkeling | Tijdelijk bovengronds parkeren om in te spelen op aanbod, definitief ondergronds | Eén hub |
| Bouwmethode | Prefab, bovengronds en solitaire gebouwen | Ondergrondse parkeergarages | Bovengronds modulair met commerciële plint |
| Mobiliteits-concepten | Gemiddelde parkeernorm 0,6, last-mile, OV, deelmobiliteit | Lage parkeernorm 0.3, parkeren aan de rand van de wijk, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit | Hogere parkeernorm, ≈ 1
deelmobiliteit |
| Businesscase | Fondsafdracht ontwikkelaars ter hoogte van reguliere onrendabele top, mobiliteitsfonds | Gezamenlijke investeringen in het mobiliteitsbedrijf | Private businesscase Dura Vermeer |
Grondpositie
Bij het ontwikkelen van een mobiliteitshub is één van de eerste vragen: Wie is de eigenaar van de grond?
Privaat grondbezit: Als een marktpartij eigenaar is van de grond én bereid is te ontwikkelen volgens gemeentelijke eisen, kan de gemeente ervoor kiezen de ontwikkeling aan die partij over te laten. De Smartdock in Elements (Haarlem) is hiervan een voorbeeld, waar Dura Vermeer een mobiliteitshub realiseert als onderdeel van een duurzame stadswijk.
Publieke grondbezit: Wanneer de grond in gemeentelijk bezit is, zoals bij Merwevierhavens in Rotterdam, heeft de gemeente direct invloed. Hier is de gemeente eigenaar en kan ze ervoor kiezen om zelf mobiliteitshubs te ontwikkelen en te exploiteren indien dit de gewenste regierol is.
Publiek-private samenwerking (PPS): Soms werken gemeenten en ontwikkelaars samen in een PPS, zoals bij Merwede in Utrecht. De reden hiervoor is vaak dat er al sprake is van een gezamenlijke gebiedsontwikkeling in een PPS. Hier hebben beide partijen een gedeelde verantwoordelijkheid. Het eigenaarscollectief in Merwede is hier een voorbeeld van, waar door middel van een samenwerking een autovrije stadswijk wordt gerealiseerd.
Regierol gemeente ontwikkeling en exploitatie mobiliteitshub
De gemeente staat voor een keuze, wordt zij zelf de eigenaar en/of exploitant van de hub of laat zij dit aan private partijen over? De rolverdeling bepaalt welke sturingsmogelijkheden de gemeente heeft, zoals invloed op een (flexibel) mobiliteitsaanbod en tarieven. Daarentegen vraagt dit om grote investeringen vanuit de gemeente en voldoende kennis & capaciteit.
In Rotterdam, Merwevierhavens, kiest de gemeente ervoor om zelf de regie te houden door de mobiliteitshubs te ontwikkelen en exploiteren. De belangrijkste reden is de wens om flexibiliteit te behouden en sturing te hebben op tarieven en programma. Bovendien is de markt terughoudend door de onzekerheden rond de exploitatie. Daarom neemt Rotterdam het heft in eigen handen, met een optie om daarna de exploitatie aan de markt over te dragen.
De gemeente Haarlem gaat bij het project Elements juist faciliterend te werk. Dura Vermeer neemt hier zowel de ontwikkeling (met Continental Carparks) als de exploitatie van de mobiliteitshub op zich. Dit stelt de gemeente in staat gebruik te maken van de expertise en capaciteit van de markt. Daarnaast is het voordeel dat de gemeente zelf geen grote investeringen hoeft te doen en een minder groot risicoprofiel heeft. Daarentegen heeft de gemeente bij een faciliterende rol slechts in beperkte mate invloed op het mobiliteitsaanbod en tarieven.
In geval van Utrecht (Merwede) is gekozen voor een PPS-constructie, waarbij de gemeente en de ontwikkelaars het risico’s delen en gedeeld zeggenschap hebben over de businesscase. Veelal wordt er in deze variant een mogelijkheid geboden om na tien tot vijftien jaar de hub of het aandeel in de hub te verkopen aangezien ontwikkelaars niet oneindig bij een gebiedsontwikkeling betrokken (willen) blijven.
Bouwmethode
Bij zowel publieke als private ontwikkelingen van mobiliteitshubs ligt de focus vaak op het zo laag mogelijk houden van de stichtingskosten. Lage stichtingskosten zijn essentieel om een sluitende businesscase te creëren, vooral omdat mobiliteitshubs vaak een hoog investeringsniveau vereisen. Om kosten te drukken, wordt bijvoorbeeld gekozen voor prefab bouwmethoden, waarbij vooraf geproduceerde onderdelen op de bouwlocatie worden samengesteld. Deze aanpak versnelt niet alleen het bouwproces maar verlaagt ook de arbeidskosten. Daarnaast worden mobiliteitshubs vaak bovengronds gerealiseerd in plaats van ondergronds, aangezien ondergrondse bouw aanzienlijk duurder is door complexe technische eisen. Ook worden hubs vaak als solitaire gebouwen ontworpen, wat het ontwerp en de bouw vereenvoudigt en er dan ook minder eisen worden gesteld aan de brandveiligheid.
Vanuit de gemeente is er een extra stimulans om op de kosten te sturen. Gemeenten hebben doorgaans de ambitie om parkeerkosten voor gebruikers zo laag mogelijk te houden, zodat de hub (ook) aantrekkelijk is voor bewoners. Tegelijkertijd speelt de balans tussen investeringskosten en het gewenste kwaliteitsniveau een cruciale rol, niet alleen voor gemeenten maar ook voor private partijen. Een positieve impact op de leefbaarheid en uitstraling van de wijk is van belang.
Businesscases mobiliteitshubs
De realisatie en exploitatie van mobiliteitshubs vereisen aanzienlijke investeringen. Het vinden van een duurzaam financieringsmodel is vaak een uitdaging. Wie betaalt de aanleg en het onderhoud? Hoe komen de opbrengsten binnen?
In Rotterdam wordt een mobiliteitsfonds opgezet. Dit fonds wordt gevuld door parkeeropbrengsten en bijdragen van projectontwikkelaars en woningcorporaties. Zij leveren een financiële bijdrage gelijk aan de onrendabele top die ze anders hadden gehad bij de aanleg van eigen (ondergrondse) parkeervoorzieningen. In de businesscase wordt rekening gehouden met een aanloopverlies, omdat de hub in het begin nog niet volledig bezet zal zijn.
In de Utrechtse stadswijk Merwede wordt een andere aanpak gevolgd: een gezamenlijke investering in een mobiliteitsbedrijf. Dit bedrijf bundelt de financiële middelen en verantwoordelijkheden van verschillende betrokken partijen en speelt in op collectieve belangen en gedeeld risico.
Elements is een voorbeeld van een investering door private partijen. Bij een private businesscase zijn de financieringslasten vaak hoger, omdat gemeenten doorgaans tegen een lager rentepercentage kunnen lenen. Daarnaast ligt het gekozen percentage voor ‘winst & risico’ bij private partijen ook vaak hoger. Toch kunnen sommige private businesscases financieel gunstiger uitpakken, door bijvoorbeeld het optimalisering van parkeeropbrengsten.
Conclusie Mobiliteitshubs
Een effectieve governance-structuur is essentieel voor het succes van mobiliteitshubs. De besproken casussen – Rotterdam, Merwede en Elements – laten zien dat er geen one-size-fits-all aanpak is. Gemeenten, ontwikkelaars en private partijen staan voor keuzes die afhangen van factoren zoals grondbezit, financiering en de gewenste regierol. Elk model heeft zijn voordelen en uitdagingen: waar publieke sturing soms wenselijk en noodzakelijk is, mede gelet op de betaalbaarheid, beschikbaarheid van mobiliteit en flexibiliteit, kunnen private initiatieven zorgen voor kennis & capaciteit. Het definiëren van verantwoordelijkheden en bevoegdheden, evenals het betrekken van belanghebbenden, vormt een uitdaging die zorgvuldig moet worden aangepakt.
Contact opnemen met PAS bv over Mobiliteitshubs?
Vragen over mobiliteitshubs? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
