Grondwaarde onder een woning

De zweem die boven grondwaarden hangt: “De grondwaarden worden te hoog, waardoor de woningen nóg duurder worden.”

Dit is iets wat regelmatig terugkomt in nieuwsartikelen of politiek gekleurde opmerkingen. Maar is dit wel terecht?

De logica lijkt eenvoudig: Hoe minder een ontwikkelaar, bouwer of particulier hoeft te betalen voor de grond, hoe goedkoper de nieuwbouwwoning zal zijn. Maar in werkelijkheid is dit tegenovergesteld. De grondprijs is namelijk een resultante van de woningwaarde. Hoe zit dit precies? In deze blog licht ik toe hoe gemeenten doorgaans de prijs van bouwrijpe grond bepalen en welke relatie dit heeft met de prijs van een nieuwbouwwoning.

Staatssteun

Om te beginnen moeten gemeenten en andere overheden elke partij op de markt een gelijke kans geven. Een belangrijk aspect hiervan is het verbod op staatssteun door overheden, dit principe speelt ook een rol bij de verkoop van bouwrijpe gronden door overheden.
De Europese wetten verplichten overheden om bouwrijpe gronden tegen marktconforme prijzen aan te bieden, zowel aan marktpartijen als aan particuliere kopers. Deze regels zijn er om te voorkomen dat een bepaalde partij een voordeel heeft ten opzichte van een andere partij en de overheid, of gemeente, dit voordeel faciliteert. Dit maakt het van cruciaal belang dat de cijfers actueel en marktconform zijn. Hierbij wordt er dan ook vaak een beroep gedaan op deskundigen zoals makelaars en taxateurs.

Residuele grondwaardebepaling

Hoewel er verschillende manieren zijn om de waarde van grond te bepalen, zijn ontwikkelaars, taxateurs, makelaars en rechters het erover eens dat de residuele grondwaarde berekening een goede methodiek is om de marktwaarde van de grond onder een woning te bepalen. Deze methode wordt dan ook het meest gebruikt door gemeenten; 80% van de gemeenten bepaald de grondprijs voor woningbouw residueel (Stec Groep, 2023).

De eerste stap bij het berekenen van de residuele grondwaarde is het bepalen van de toekomstige waarde van de woning. Deze woningwaarde wordt op basis van recente verkopen in de betreffende omgeving ingeschat. Vervolgens bepaalt men de bouwkosten van een dergelijke woning. De geschatte (bouw)kosten worden van de geschatte opbrengst afgetrokken en het resterende bedrag, het residu, is de waarde van de grond. In de regel geldt dat wanneer er gebruik wordt gemaakt van actuele en marktconforme cijfers, de grondprijs ook marktconform is.

Als een gemeente de grondprijs voor een nieuwbouwwoning op basis van een residuele berekening bepaalt, kan deze in de regel niet te hoog of te laag zijn; het is simpelweg een bedrag dat overblijft. Wanneer er een stijging van de grondprijs plaatsvindt is dit geen directe keuze van een gemeente, maar het is een resultante die volgt uit de ontwikkeling van de markt.

In figuur 1 “Voorbeeld Woningwaarde”, is een voorbeeld te zien van de prijsopbouw van een fictieve woning. Hier is te zien dat wanneer een woning een waarde heeft van € 363.000, de BTW € 63.000 betreft, de stichtingskosten € 200.000 (inclusief winst en risico) en dat er daarmee een grondwaarde overblijft van € 100.000. Wanneer de geschatte VON-prijs en bouwkosten marktconform zijn, is de grondprijs, per definitie, ook marktconform.

Wanneer een gemeente besluit de grondprijs te verlagen, maar de toekomstige woning onveranderd blijft, blijft de marktwaarde van de woning ook onveranderd. Hierdoor ontstaat er een discrepantie in de berekening van de residuele grondwaarde. De marktwaarde van het object, inclusief de grond, blijft gelijk, terwijl de kosten van de realisatie (bouwkosten en aankoop van de grond) lager uitvallen. In de praktijk resulteert deze discrepantie in een financieel voordeel voor de eerste koper, of voor een ontwikkelaar die extra winst genereert.
Daarnaast wordt de grond in dit geval onder de werkelijke marktwaarde verkocht, wat in strijd is met de regels omtrent staatssteun.

Invloed vanuit de markt

In de afgelopen jaren is er een stijgende trend te zien in de grondprijzen en de reden voor deze stijging heeft alles te maken met de marktomstandigheden.
In het rekenvoorbeeld hieronder is te zien hoe verschillende marktomstandigheden invloed hebben op de grondprijs. Het voorbeeld borduurt verder op de cijfers uit figuur 1. De gebruikte cijfers zijn indicatief en de berekening is een versimpelde versie van de werkelijkheid.

Uit het rekenvoorbeeld blijkt dat een stijging van de VON-prijs een grotere impact heeft op de ontwikkeling van de grondwaarde dan een stijging van de kosten. Zelfs wanneer de stichtingskosten procentueel meer toenemen dan de VON-prijzen, kan de grondwaarde nog steeds stijgen.

Het is daarbij goed om te benadrukken dat bij de aanleg van nieuwbouw wijken de kosten om de openbare ruimte in te richten, veelal gedekt wordt vanuit de verkoop van gronden. De stijging van grondwaarden kan ervoor zorgen dat een nieuwbouw ontwikkeling financieel haalbaarder wordt en/of misschien zelfs extra investeringen ten behoeve van een hogere kwaliteit in de openbare ruimte.

In conclusie, de grondwaarde die gemeente vragen is niet te hoog, maar het is een resultante van de toekomstige woningwaarde en de daarbij behorende stichtingskosten. Daarnaast is de residuele grondwaarde berekening een effectieve en marktconforme methode die door de meerderheid van de Nederlandse gemeenten wordt gebruikt. Wanneer een grondwaarde residueel wordt berekend, dan hebben de marktomstandigheden invloed op de hoogte van de grondprijs en niet andersom.

Contact opnemen met PAS bv over Grondwaarde en woningwaarde?

Vragen over grondwaarde? En hoe de grondwaarde de woningwaarde beïnvloed? Of heb je een vraag over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.