Herontwikkeling van Brownfields: De toekomst van duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland
7 maart 2024Martijn over gemeente Sliedrecht
22 april 2024Mobility Hubs zijn cruciaal in de transitie naar duurzame stedelijke ontwikkeling. Deze hubs, variërend van multifunctionele knooppunten tot geavanceerde parkeeroplossingen, beantwoorden aan de veranderende behoeften in autogebruik, bieden alternatieven voor traditioneel vervoer, en dragen bij aan de intensivering van gebiedsontwikkelingen.
Maar wat is een Mobility Hub? Is dit anders dan een parkeergarage? Of is het gewoon een multifunctioneel gebouw of gaat het dieper dan dat? In de praktijk wordt met een Mobility Hub vaak een multifunctionele variant van een parkeergarage bedoeld maar soms is het ook ‘gewoon’ een recht toe recht aan parkeermachine. Er wordt veel over geschreven en gesproken om diverse problemen bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling op te lossen maar de keuzes aan de voorkant bepalen of het ook uitvoerbaar is.
Steden als Eindhoven en inmiddels ook Haarlem lopen voorop met projecten als Strijp-S en het voormalige Fluorterreinen. Ondertussen kijkt de rest van Nederland met interesse naar de (on)mogelijkheden van hubs om zowel gebiedsontwikkeling te intensiveren als vervoersbewegingen te beperken. Vanuit een zoektocht naar de financiële haalbaarheid van deze nieuwe concepten deel ik graag een aantal nuttige ‘learnings’ om vergelijkbare projecten op weg te helpen én, niet onbelangrijk, te behoeden voor financiële ‘bleeders’.
1. Investeringskosten als grootste variabele factor
De investeringskosten blijken de grootste variabele factor te zijn bij het opzetten van een Mobility Hub. De keuze tussen prefab en traditionele constructiemethoden, bovengronds versus ondergronds, bepaalt niet alleen de financiële haalbaarheid, maar ook de snelheid en duurzaamheid (circulariteit) van het project. Begin dus met een heldere uitspraak over de vorm van de hub, voordat met de verdere uitwerking wordt begonnen.
2. Inzicht in OPEX en CAPEX
Een grondig inzicht in operationele en kapitaalkosten is cruciaal voor het bouwen van een solide businesscase. Het verschil tussen vastgoedexploitatie en beheerexploitatie, evenals het inzicht in de verschillende rollen en bijbehorende geldstromen, beïnvloedt de algehele levensvatbaarheid van de hub. Het is hierbij essentieel om de relatie tussen de huurprijs van de hub en het abonnementsmodel helder te definiëren. Maak dus een onderscheid in de vastgoedexploitatie met een al dan niet kostprijs dekkende huur en een beheerexploitatie met een bijpassende abonnements- en tariefstructuur.
3. Betaalbaarheid en omzet
De betaalbaarheid van wonen is een belangrijk onderwerp van gesprek in Nederland. Dit vertaalt zich één op één door in de betaalbaarheid van mobiliteit. Want: wat als je wel je woning kunt betalen maar vastzit aan een duur parkeerabonnement of überhaupt geen toegang hebt tot een vorm van mobiliteit. De haalbaarheid van de Mobility Hubs is direct gerelateerd aan de omzet en dus is het van belang de discussie over betaalbaarheid ook op dit vlak op tijd te voeren. Daarbij speelt de relatie met woningbouwprogrammering een sleutelrol.
4. Governance van de Mobility Hubs
Een effectieve governance-structuur is essentieel voor het succes van Mobility Hubs. Publieke sturing is wenselijk en soms noodzakelijk, mede gelet op de eerdergenoemde betaalbaarheid en beschikbaarheid van mobiliteit. Het definiëren van verantwoordelijkheden en bevoegdheden, evenals het betrekken van belanghebbenden, vormt een uitdaging die zorgvuldig moet worden aangepakt. De belangrijkste items om over te besluiten zijn het eigendom van grond en gebouw, de rolverdeling tussen publiek en privaat als het gaat om de exploitatie en de rechten en plichten van alle belanghebbenden.
5. Bezoekersparkeren als inkomstenbron
Het strategisch sturen van bezoekersparkeren is niet alleen een noodzakelijke variabele inkomstenbron, maar biedt ook kansen voor synergie met lokale bedrijven en evenementen. Een slimme strategie hieromtrent is van vitaal belang voor het succes van de hub en draagt daarnaast bij aan het creëren van een levendige omgeving.
6. Gemengde projecten voor een betere bezettingsgraad
Het integreren van Mobility Hubs in gemengde projecten binnen gebiedsontwikkeling draagt bij aan een positieve bezettingsgraad. De synergie tussen wonen, werken en recreëren versterkt niet alleen de aantrekkelijkheid van de hub, maar draagt ook bij aan de haalbaarheid van de businesscase doordat de parkeerruimte effectiever wordt benut en de kasstroom hiermee wordt geoptimaliseerd.
7. Inzet van een Mobiliteitsfonds
Mobiliteitsfondsen kunnen dienen als een hefboom om de onrendabele top te dekken en zo de financiële haalbaarheid te vergroten. Een doordachte benadering van het gebruik van dergelijke fondsen is raadzaam om duurzame mobiliteitsoplossingen te bevorderen. Indien er gekozen wordt voor centrale hubs zal de initiatiefnemer voor de woningen niet altijd dezelfde partij zijn als de exploitant van de hub. Om de kosten en baten eerlijk te verdelen kan een mobiliteitsfonds een bruikbare oplossing zijn voor verevening.
8. Flexibiliteit met Grondwaarde
Hoewel op de grondwaarde onder een hub niet wordt afgeschreven, biedt het wel flexibiliteit voor de toekomst. Het hergebruik van de grond voor andere functies wanneer de hub niet meer nodig is, geeft niet alleen financiële voordelen bij herontwikkeling maar ook ruimtelijke flexibiliteit voor stadsontwikkeling in de toekomst. Reden temeer om goed na te denken of het integreren van Mobility Hubs in of onder gebouwen op termijn de beste oplossing is of dat solitaire- bovengrondse hubs niet waardevoller zijn. Dit kan ook een reden zijn om als gemeentelijke overheid eigenaar te willen blijven van de grond en deze in erfpacht uit te geven of zelfs eigenaar te blijven van de gehele Mobility Hub.
9. Diversificatie van Inkomsten
Het realiseren van een gezonde businesscase is gebaat bij diversificatie van inkomsten. Terwijl de kern van de hub zich richt op parkeerexploitatie, is het raadzaam dat aanvullende functies zoals duurzaamheid, energie, laadpalen, pakketdiensten, horeca en winkels op eigen kracht kunnen staan. Dit geeft een gezonde scheiding van functies en geldstromen en duidelijk inzicht in de businesscase.
10. Verticale scheiding voor efficiëntie
Het lijkt zo mooi om veel verschillende functies te integreren in één Mobility Hub maar het kan de kosten sterk opdrijven. Het toepassen van een verticale scheiding van functies binnen de hub draagt bij aan een efficiënte exploitatie. Door solitaire garages toe te passen en woonfuncties en andere verblijfsruimten niet in of boven de hub te plaatsen, worden uitdagingen op het gebied van brandveiligheid en constructieve eisen verminderd. Een duidelijke structuur in het ontwerp en beheer is essentieel en draagt ook bij aan de flexibiliteit naar de toekomst toe. Daarnaast helpt het om vooraf goed na te denken over de stedenbouwkundige structuur zodat de plekken in de toekomst transformeerbaar zijn.
Conclusie 10 learnings voor Mobility Hubs
Het bouwen van een succesvolle businesscase voor Mobility Hubs vereist een diepgaand begrip van investeringskosten, exploitatiekosten, governance, inkomstenbronnen en mogelijkheden voor flexibiliteit in de toekomst. Alleen met deze inzichten kunnen we werkelijk duurzame en efficiënte hubs creëren die bijdragen aan de verandering van mobiliteit en stedelijke ontwikkeling.
Vragen over Mobility Hubs?
Vragen over Mobility Hubs, en planeconomie? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met onze kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
