Wat zal in de praktijk eerder gebruikt worden integrale of organische gebiedsontwikkeling?
Onder het kostenverhaal binnen de gebiedsontwikkeling wordt verstaan het verhalen van kosten die door een gemeente worden gemaakt. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld kosten voor het saneren van gronden, het aanleggen van wegen, riolering, groenvoorzieningen en de plankosten. De gemeente is verplicht deze kosten te verhalen bij een ontwikkelaar/particulier die een plan wil realiseren. Dit kan via twee verschillende sporen, namelijk het privaatrechtelijk -/ en publiekrechtelijk spoor. Onder de Omgevingswet, die in werking is getreden op 1 januari 2024, is er bij het publiekrechtelijke spoor een nieuwe mogelijkheid gecreëerd naast de reeds bestaande integrale gebiedsontwikkeling. Dit wordt het kostenverhaal zonder tijdvak (organische gebiedsontwikkeling) genoemd. Wat biedt deze extra mogelijkheid ten opzichte van de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bood? In deze blog gaan we nader in op het publiekrechtelijk spoor en de keuze tussen integrale gebiedsontwikkeling of organische gebiedsontwikkeling.
Publiekrechtelijk spoor
Als de gemeente bij het kostenverhaal kiest voor het publiekrechtelijk spoor, dan zullen er kostenverhaalsregels moeten worden opgenomen in het omgevingsplan. Zoals eerder al genoemd is hier dus een nieuwe mogelijkheid gecreëerd, het kostenverhaal zonder tijdvak. Onder de Omgevingswet kennen we dus nu een kostenverhaal met of zonder tijdvak. Het grootste verschil zit hem hierin letterlijk in het aspect ‘tijdvak’. In tegenstelling tot het kostenverhaal met tijdvak (integrale gebiedsontwikkeling), waar een bepaalde tijdsplanning aan de ontwikkeling wordt verbonden, geldt bij het kostenverhaal zonder tijdvak (organische gebiedsontwikkeling) dat het nog onbekend is wanneer een ontwikkeling daadwerkelijk plaats zal vinden.
Integrale gebiedsontwikkeling (kostenverhaal met tijdvak art 13.14 Ow)
In het kostenverhaal met tijdvak worden de kosten en opbrengsten van alle gronden gelegen binnen het kostenverhaalsgebied geraamd. Zoals eerder beschreven is de systematiek van het kostenverhaal met tijdvak gelijk aan de systematiek van het exploitatieplan onder de Wro. Enkel wordt het kostenverhaal opgenomen in het Omgevingsplan en niet meer als een apart planfiguur bij het bestemmingsplan. Verder zijn er veel gelijkenissen met grondexploitatie en kostenverhaal met tijdvak (exploitatieplan), maar wat wezenlijk anders is ten opzichte van de grondexploitatie zijn de inbrengwaarde van de gronden, de plankosten en de verrekeningssystematiek.
Naast de gebruikelijke taxatie inbrengwaarden wordt het onder de Omgevingswet ook mogelijk om WOZ-waarden te hanteren voor inbrengwaarden. De bedoeling van de wetgever is het versnellen van het voortraject tot aan het vaststellen van omgevingsplan en het besparen van taxatiekosten. Echter is de verwachting dat er juist meer zienswijzen en beroepen komen als de WOZ-waarde wordt gehanteerd en dus ook hogere proceskosten. De verwachting hierbij is dat over het algemeen gesteld wordt dat de WOZ-waarde te hoog is, maar op het moment dat het de eigen portemonnee raakt zal deze waarschijnlijk als te laag worden beschouwd. Het advies is om de taxatie inbrengwaarden te verkiezen boven de WOZ-waarde.
Plankosten worden, net als onder de Wro, door middel van de zogenaamde “Plankostenscan” berekend, zoals opgenomen in hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling. Hiervoor is een specifieke plankostenscan voor het kostenverhaal met tijdvak. Daarnaast worden via een verrekeningssystematiek de kosten evenredig verdeeld over de activiteiten in een kostenverhaalsgebied op basis van opbrengstpotentie.
Een andere belangrijke wijziging in de Omgevingswet is dat de jaarlijkse actualisatieplicht is komen te vervallen. Onder de Wro moest het exploitatieplan jaarlijks worden herzien, wat in de praktijk niet altijd gebeurde. Het gevaar van het niet herzien is dat de actuele cijfers en marktomstandigheden niet worden meegenomen in de gebiedsontwikkeling en dat uiteindelijk niet alle kosten kunnen worden verhaald.
Organische gebiedsontwikkeling (kostenverhaal zonder tijdvak art. 13.15 Ow)
Wat is er dan zo wezenlijk anders aan het kostenverhaal zonder tijdvak ten opzichte van kostenverhaal met tijdvak? De Omgevingswet geeft aan dat als bij een kostenverhaalsgebied in een omgevingsplan geen tijdvak wordt opgenomen, enkel een maximum van de te verhalen kosten wordt opgenomen, het zogenaamde kostenplafond. Het gaat hierbij alleen om de kosten die worden gemaakt voor het voorziene openbaar gebied. Daarnaast dient er wel een kostenverdeling per activiteit te worden opgenomen om de kosten, in het kostenverhaalsgebied, te verhalen. Hierbij wordt ook nog per eigendom bekeken wat de waardevermeerdering is als gevolg van de te ontwikkelen activiteit. Deze waardevermeerderingstoets wordt gedaan om niet meer kosten te verhalen dan dat de waardesprong van de activiteit daadwerkelijk is. Kortom, de gemeente mag niet meer kosten verhalen dan de daadwerkelijke waardesprong is.
Om het kostenverhaal inzichtelijk te krijgen bij kostenverhaal zonder tijdvak zullen er veel scenario’s moeten worden doorgerekend om te bepalen in welke situatie de gemeente de kosten en mogelijke voorinvesteringen in het openbaar gebied kan verhalen. Immers, het is op voorhand niet zeker wie, wat en wanneer zal overgaan tot ontwikkelen. Het bijzondere is dat ondanks deze onzekerheid er wel een kostenverdeling per activiteit moet worden opgenomen. Hierbij wordt gesuggereerd dat de gemeente een minimale ontwikkeling voor ogen moet hebben en vastleggen in het Omgevingsplan. Deze minimale ontwikkeling dient dan kostenneutraal te zijn om alle kosten te kunnen verhalen. Elke extra ontwikkeling boven het minimale zal vervolgens via een uiteindelijke afrekening terugbetaald moeten worden.
Ten behoeve van de plankosten is er een specifieke plankostenscan voor het kostenverhaal zonder tijdvak. Wat opvalt is dat de plankosten uit deze berekening lager uitvallen dan de plankostenscan voor het kostenverhaal met tijdvak, als deze zo identiek mogelijk wordt ingevuld. Dit terwijl onze verwachting is dat er meer kosten worden gemaakt gezien de verschillende scenario’s waar men op voorhand mee rekening moet houden. Er wordt namelijk gesuggereerd dat planvormingskosten zonder tijdvak minder uren benodigd heeft, omdat het plan globaler is. Daarnaast is de inzet van scenario berekeningen vervolgens beperkt. Verder zijn de kosten voor voorbereiding, toezicht en directievoering lager, omdat deze enkel over de openbare voorzieningen gaan.
Wat zal in de praktijk eerder gebruikt worden integraal of organisch?
De verwachting is, als er al gebruik wordt gemaakt van het publiekrechtelijk spoor, dat er eerder gekozen wordt voor de integrale gebiedsontwikkeling dan de organische gebiedsontwikkeling. Dit komt met name door de grote onzekerheid die bestaat over het kunnen verhalen van de kosten via het kostenverhaal zonder tijdvak. Daarnaast dient er vervolgens nog getoetst te worden op de waardesprong die daadwerkelijk plaats vindt op het eigendom. Dit kan er toe leiden dat een particulier niet volledig de kosten kan dragen die via de kostenverdeling wordt gevraagd, terwijl een andere particulier in hetzelfde kostenverhaalsgebied juist meer kosten had kunnen dragen. De wetgever laat hier dus deels de complexwaarde gedachte van een kostenverhaalsgebied varen.
Vragen over Kostenverhaal onder de Omgevingswet?
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. PAS bv heeft een rekenmodel ontwikkeld ten behoeve van het organische spoor en kan hierdoor goed adviseren welke kostenverhaalsmogelijkheid de juiste keuze is om te hanteren. PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met onze kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
