De afgelopen decennia heeft de stedelijke ontwikkeling ingrijpende veranderingen ondergaan, met een groeiende nadruk op duurzaamheid, mobiliteit en leefbaarheid. Een essentieel onderdeel van deze transformatie is de toenemende verdichting rondom trein- en metrostations. Deze ontwikkeling heeft het potentieel om steden efficiënter, milieuvriendelijker en aangenamer te maken. Het station kan vaak dienen als de welkome entree van de stad.
De 15-minuten stad
De verdichtingsmogelijkheden rondom stations is een belangrijk instrument voor stedelijke planning. Nieuwe bedrijven, winkels en horecagelegenheden kunnen aangetrokken worden, wat zorgt voor werkgelegenheid en economische groei in de regio. Het verdichten rondom stations sluit goed aan bij het concept ‘de 15-minuten stad’. De 15-minuten stad is het stedelijke concept waarbij alle voorzieningen die belangrijk zijn in het dagelijkse leven te voet of fiets binnen 15 minuten vanaf huis te bereiken zijn. Of het nu gaat om scholen, winkels, parken, openbaar vervoer of werkplekken. Het is vandaag de dag een belangrijk onderdeel van duurzame stadsontwikkeling.
Met het oog op de woningbouwopgave zal er gekeken moeten worden waar de kansen liggen en waar gelijk kwaliteit toegevoegd kan worden. Het verdichten rondom stations zorgt ervoor dat er minder gebruik gemaakt hoeft te worden van het bouwen op uitleglocaties om zo de omgeving buiten de stad groener te houden. Een groot voordeel van het ontwikkelen van woningen in de omgeving van een station, vergeleken met de ontwikkeling op uitleglocaties, is de bevordering van het gebruik van het openbaar vervoer en de stimulans voor langzaam verkeer. Dit vermindert de afhankelijkheid van auto’s, wat weer resulteert in een lagere parkeernorm bij OV-knooppunten.
Gemeentelijke kosten
Verdichting rondom het station brengt zeker kosten met zich mee voor de gemeente. Hoewel deze kosten op korte termijn aanzienlijk kunnen zijn, kunnen ze op lange termijn vaak worden gerechtvaardigd door de vele voordelen die het met zich meebrengt. De gemeenten kunnen een aantal flinke kostenposten tegenkomen bij het verdichten rondom stations. Gebiedsontwikkeling rondom een station vereist vaak aanzienlijke investeringen in infrastructuur, zoals wegen, riolering, water- en elektriciteitsvoorzieningen en is vaak complexer door het binnenstedelijke karakter. Deze kosten zullen deels door middel van kostenverhaal bij de ontwikkelaars moeten worden verhaald. Ook is de kans aanwezig dat de gemeente grond zal moeten verwerven voor de ontwikkeling. Het verwerven van grond kan duur zijn, vooral in stedelijke gebieden waar de grondwaarde hoog is. Het zal echter wel moeten gebeuren om de gewenste verdichting te bereiken. Verder leidt verdichting tot een toename van de bevolking in een bepaald gebied, wat de vraag naar (maatschappelijke) voorzieningen zoals scholen, ziekenhuizen en recreatiecentra kan verhogen. Gemeenten moeten investeren in de uitbreiding of aanpassing van deze voorzieningen om aan de behoeften van de groeiende bevolking te voldoen. Aangezien het station dé entree van de stad is, is het essentieel om de openbare ruimte rondom het station van een kwaliteitsimpuls te voorzien en ook dit brengt vaak ook hoge kosten met zich mee.
Hoewel de kosten voor verdichting hoog kunnen zijn, moeten gemeenten daar de potentiële voordelen tegen afzetten, zoals hogere vastgoedwaarden, economische groei, verminderde verkeerscongestie en een verbeterde levenskwaliteit voor hun inwoners. Bovendien kunnen subsidies, samenwerkingen met private ontwikkelaars en slimme financieringsmodellen de financiële last helpen verlichten en de haalbaarheid van verdichting rondom stations verbeteren. Het is essentieel dat gemeenten zorgvuldige kosten-batenanalyses uitvoeren en hun langetermijnvisie in overweging nemen bij het plannen van verdichtingsprojecten.
Samenwerking is vereist
Bij het verdichten van een stationsgebied ontstaat een gebied met diverse eigenaren, ondernemers en bewoners. In tegenstelling tot uitbreidingswijken kan dit gebied niet volgens een vast plan worden ontwikkeld. Het volgt eerder een vorm van ‘geleidelijke stedenbouw’, waarbij een dynamisch samenspel ontstaat tussen diverse partijen, zowel groot als klein, en de overheid. Vastgoedontwikkelingen zullen meestal geleidelijk worden uitgevoerd, afhankelijk van de vraag en het aanbod op de markt. De gemeente fungeert als regisseur en zorgt voor de samenhang tussen de openbare en private ruimte. Ze investeert in de geleidelijke verbetering van de openbare ruimte en infrastructuur in samenwerking met andere overheidsinstanties en spoorbedrijven.
Wat betekent dit voor de GREX?
De grondexploitatie voor een stationslocatie is vaak erg complex vanwege de vele betrokken partijen, de technische uitdagingen en de noodzaak om de infrastructuur voor openbaar vervoer te integreren. Ook spelen zaken als geluidsoverlast, luchtkwaliteit en trillingen een rol. Vanwege de complexiteit bij ontwikkelingen van stationslocaties kunnen de kosten hoog zijn, maar het kan ook leiden tot aanzienlijke waardevermeerdering van de omgeving en daarbij kunnen de potentiële opbrengsten ook hoog zijn. Bij een uitleglocatie is de grondexploitatie over het algemeen minder complex. De uitdagingen liggen hier meer in de ruimtelijke inpassing, het creëren van voldoende voorzieningen en een goede aansluiting op bestaande infrastructuur.
Het pad vooruit is bezaaid met uitdagingen, maar ook met kansen voor vernieuwing en groei. Door samen te werken, kunnen we niet alleen de woningmarkt in Groningen stabiliseren, maar ook een blauwdruk creëren voor hoe te reageren op vergelijkbare crises elders. Het is dan ook belangrijk om conclusies te trekken en hiervan te leren. Groningen heeft aangetoond dat het meer is dan de grond die trilt; het is een regio die veerkracht en innovatie toont, zelfs in crisistijden.
Conclusie over verdichting rondom het station
Verdichting rondom trein- en metrostations is essentieel voor stedelijke ontwikkeling met focus op duurzaamheid en leefbaarheid. Het biedt voordelen zoals efficiënter ruimtegebruik, economische groei en verminderde verkeerscongestie. Gemeenten dragen (gedeeltelijk) de kosten voor infrastructuur, grondverwerving en sociale voorzieningen, maar de lange termijnvoordelen rechtvaardigen vaak deze investeringen. Het is cruciaal dat gemeenten zorgvuldige planning en visie hanteren voor succesvolle verdichting rondom stations.
Vragen over Verdichting rondom het station?
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog over verdichting rondom stations in stedelijke gebieden? Dan kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met onze kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
