De markt opschudden, letterlijk en figuurlijk

(blog op basis van een scriptieonderzoek Sander Echten)

Het landschap van de provincie Groningen staat bekend om zijn uitgestrekte akkers en talloze boerderijen, maar deze grond is ook de afgelopen decennia bekend geraakt om de grootschalige aardgaswinning. Dit heeft niet alleen de grond in dit gebied doen schudden, maar tevens de vastgoedmarkt. Deze blogpost werpt licht op de invloed van aardbevingen op de vastgoedmarkt in de provincie Groningen en verkent de uitdagingen en kansen die hieruit voortvloeien voor de toekomst van deze regio.

De aardbevingsproblematiek in Groningen

Laten we beginnen bij het begin. De problematiek van aardbevingen in Groningen neemt een aanvang in 1959, met de ontdekking van het grootste gasveld van Europa onder het dorpje Slochteren. Deze ontdekking had verstrekkende gevolgen, zowel positief als negatief, met aardbevingen als een direct negatief gevolg van de gaswinning. Sindsdien hebben meer dan 1.000 aardbevingen plaatsgevonden, waarvan de beving in Huizinge in 2012, met een kracht van 3,6 op de schaal van Richter, één van de meest ingrijpende was. Deze aardbevingen hebben niet alleen fysieke schade veroorzaakt, maar raken ook de vastgoedmarkt.

Inzichten uit de masterscriptie

Voor mijn masterscriptie onderzocht ik de relatie tussen aardbevingen en de woningmarktprijzen in de provincie Groningen. De analyse van meer dan 51.000 woningtransacties, in combinatie met aardbevingsgegevens tussen 2009 en 2018, toonde een duidelijk verband: een toename van 1 cm/s in cumulatieve grondsnelheidsbeweging leidde gemiddeld tot een prijsdaling van 2,1% op de huizenmarkt. Bij aardbevingen wordt de grondsnelheid gedefinieerd als de snelheid waarmee de grond zich verplaatst tijdens een beving. Deze snelheid wordt per huishouden bijgehouden en cumulatief opgeteld. Om de uitkomst in perspectief te plaatsen: in de dataset werden huizen gevonden waarbij de cumulatieve grondsnelheid was opgelopen tot circa 11,5 cm/s tussen 2009 en 2018, wat theoretisch suggereert dat deze huizen met ongeveer 24% in waarde gedaald zouden zijn ten gevolge van de aardbevingen. Dit onderstreept de directe financiële impact van aardbevingen en het belang van doeltreffende compensatie- en herstelmaatregelen.

Nieuwe perspectieven

Het recent uitgebrachte 100 dagen rapport van Enno Zuidema biedt nieuwe inzichten en richtlijnen voor het omgaan met de versterkingsopgave in Groningen. Het rapport benadrukt de noodzaak van een integrale benadering die zowel de fysieke als de economische herstelwerkzaamheden omvat, met een focus op het behouden van de leefbaarheid en identiteit van de regio. Dit rapport, samen met de bevindingen uit mijn scriptie, vormen een pleidooi voor duurzame gebiedsontwikkeling en innovatieve oplossingen. Dit voor zowel Groningen, als voor Nederland als geheel.

Een aanverwante, maar even dringende kwestie is de toenemende problematiek van funderingsschade in Nederland, een uitdaging die door de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) wordt benadrukt. Volgens hun rapport, “Goed gefundeerd”, krijgen meer dan 400.000 woningen in Nederland te maken met funderingsschade, mede als gevolg van klimaatverandering en bodemgesteldheid. Dit probleem wordt verder verergerd in Groningen door de aardbevingen, waardoor een dubbele uitdaging ontstaat voor woningeigenaren en beleidsmakers. De Rli waarschuwt dat zonder interventie de maatschappelijke kosten kunnen oplopen tot meer dan €50 miljard. Dit bevestigt wederom de noodzaak van een gecoördineerde aanpak en investeringen in preventieve maatregelen om de stabiliteit van huizen en de veiligheid van bewoners te waarborgen.

Conclusie: kansen in crisis

Hoewel de situatie in Groningen zeer ernstig is, biedt het ook kansen. De focus op herstel en ontwikkeling kan leiden tot innovatieve oplossingen in de woningmarkt en gebiedsontwikkeling. Vanuit een planeconomisch perspectief, biedt de crisis in Groningen een unieke kans om te leren, te groeien en te verbeteren. Het is tijd om de markt niet alleen letterlijk, maar ook figuurlijk op te schudden, door samen te werken aan een veerkrachtige, duurzame toekomst voor Groningen. In het 100-dagenrapport zijn de eerste stappen in deze richting geïdentificeerd. De belangrijkste conclusie is dat er een meer gecoördineerde en op het gebied gerichte aanpak nodig is. Dit betekent niet alleen dat we naast de bewoners moeten staan en naar hun behoeften moeten luisteren, maar ook dat we niet automatisch voor sloop moeten kiezen, maar eerder moeten streven naar het behoud van bestaande structuren. Dit moet gepaard gaan met versterking en verduurzaming. Het is hierbij essentieel om daarbij rekening te houden met de leefomgeving en kenmerken van de betreffende omgeving.

Het pad vooruit is bezaaid met uitdagingen, maar ook met kansen voor vernieuwing en groei. Door samen te werken, kunnen we niet alleen de woningmarkt in Groningen stabiliseren, maar ook een blauwdruk creëren voor hoe te reageren op vergelijkbare crises elders. Het is dan ook belangrijk om conclusies te trekken en hiervan te leren. Groningen heeft aangetoond dat het meer is dan de grond die trilt; het is een regio die veerkracht en innovatie toont, zelfs in crisistijden.

Vragen over Gebiedsontwikkeling in Groningen?

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog over hoe gebiedsontwikkeling oplossingen kan bieden? Dan kunt u altijd vrijblijvend contact met ons opnemen. PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met onze kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.