Aanpak taxatieproces bij ruimtelijke ontwikkeling kan project maken of breken
6 tips voor een soepeler taxatieproces
Binnen onze altijd dynamische branche spelen taxaties een belangrijke rol. Zelfs zo belangrijk dat ze een project echt kunnen maken of breken. Want zonder taxatie kun je er als Adviseur, Planeconoom of Manager Gebiedsontwikkeling niet van uitgaan dat je aan een haalbaar project werkt. Toch heb ik met mijn eigen ogen gezien dat er op het gebied van taxaties en prijsvorming regelmatig dingen gebeuren die we liever hadden voorkomen. Hierdoor veranderen taxaties al snel in ingewikkelde processen waarbij projecten bijvoorbeeld hun deadline niet halen. Erg vervelend voor alle betrokkenen. Wat de belangrijkste knelpunten bij een taxatie kunnen zijn? Dat leg ik in dit artikel graag aan u uit. Want door een goede aanpak en voorbereiding kunnen de meesten eenvoudig voorkomen worden.
Waarom is een goede taxatie ook alweer belangrijk?
Taxaties kunnen een project dus maken of breken. Ze geven namelijk inzicht in de waarde van zaken, wat consequenties heeft voor de business case voor betrokken partijen. Daarnaast zijn ze gewoon verplicht vanwege het onderbouwen dat er geen staatssteun wordt verleend. Het moet dus gedegen zijn! Het verkrijgen van inzicht in die waarde van zaken is om verschillende redenen belangrijk. Denk bijvoorbeeld aan:
- Aan- en verkoop;
- Onderbouwen van balanswaarde gronden/vastgoedobjecten;
- Financiering van projecten;
- Ruilverkaveling;
- Verhuur;
- Fiscale kwesties.
Toch is het niet altijd vanzelfsprekend dat je als opdrachtgever van taxaties (op tijd) over de benodigde informatie beschikt. Met alle gevolgen van dien. Hoe dat veroorzaakt wordt? Daar zijn helaas verschillende redenen voor.
Veelvoorkomende knelpunten bij een taxatieproces
Binnen de verschillende projecten waarin ik werkzaam ben en ben geweest, zie ik regelmatig dezelfde knelpunten terugkeren:
- Bij sommige projecten was de planbegeleiding onvoldoende. Hierdoor was er geen marktconform programma om te taxeren. Dit leidde tot (voor de gemeente) veel te lage waardering;
- In sommige gevallen was de verwachte waarde niet duidelijk. Het was een black box. Dat kan er voor zorgen dat een taxatie een grote verrassing wordt en het project onhaalbaar maakt;
- De ene taxateur is de andere niet: taxaties zijn er in alle soorten en maten en niet alle taxateurs kunnen alle opgaven goed aan;
- Informatievoorziening vanuit opdrachtgever onduidelijk en status van input is onbekend. Dit leidt tot onduidelijkheden en (onnodige) verschillen;
- Communicatie met taxateur is te reactief, lokale aspecten van een waardering kunnen daardoor onderbelicht blijven.
6 belangrijke tips voor een succesvol taxatieproces
Met de kennis van bovenstaande knelpunten in mijn achterhoofd ben ik gaan nadenken over mogelijke oplossingen. Vanuit mijn eigen ervaring als Planeconoom & Adviseur Gebiedsontwikkeling ben ik tot 6 belangrijke tips gekomen die bij zullen dragen aan een soepeler taxatieproces.
- Zorg voor goede planbegeleiding. Reken als Planeconoom altijd mee met de grondwaarde alvorens de taxatie uit te zetten. Laat anders een taxateur eerst een waardering uitvoeren en laat daarna de feitelijke taxatie uitvoeren (overleg wel met de taxateur over de NRVT voorwaarden. In principe mag dit niet dezelfde taxateur zijn, het moet een nieuwe onafhankelijke partij zijn).
- Maak de verwachte prijs onderdeel van het taxatieproces met de ontwikkelaar. Waarderingen in de haalbaarheidsfase binden partijen en dragen bij aan een zo optimaal mogelijk plan.
- Wees voorzichtig met het ‘zomaar’ selecteren van een taxateur op prijs. Zeker voor grote en/of complexe taxaties geldt dat kennis en kunde een project kunnen maken of breken. Maak een selectie uit bekende partijen (proven technology).
- Stel alle uitgangspunten altijd intern vast en laat deze accorderen door alle relevante disciplines alvorens de taxatie te starten. In het geval van uitgifte (actief grondbeleid) dient ook de verwachte waarde duidelijk te zijn alvorens de taxatie formeel te starten.
- Onderhandel nooit voordat er een taxatie is uitgevoerd;
- Wees open richting de taxateur over de eerdere waarderingen en/of verwachte waarde. De taxateur is onafhankelijk, maar is zelf professioneel genoeg onderscheid te maken over welke gegevens hij wel en niet meeneemt in de taxatie.
Kortom: heldere communicatie, duidelijke uitgangspunten vanuit de opdrachtgever en draagvlak onder de stakeholders zijn de belangrijkste sleutels tot succes. Want met een goede voorbereiding bent u al goed op weg!
Hulp en advies nodig bij taxaties? Schakel PAS bv in!
Bij PAS bv hebben wij heel veel te maken met taxaties en prijsvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Tijdens dit proces nemen wij een adviserende rol in zodat u er als opdrachtgever zeker van kunt zijn dat het taxatieproces optimaal wordt georganiseerd en op goede gronden wordt uitgevoerd. PAS bv kan dan ook als geen ander advies geven over de voorbereidingen die u moet treffen zodat u de knelpunten in dit artikel kunt voorkomen. Heeft u behoefte aan advies van een onafhankelijke en ervaren adviesbureau die gespecialiseerd is in planeconomie en gebiedsontwikkeling? Schakel dan één van de adviseurs van PAS bv in! Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor ons kantoor in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
