Middenhuur in nieuwbouw en transformatie: de mogelijke gevolgen in relatie tot gemeentelijk beleid

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 ingegaan. Het doel van de wet is onder meer om de prijzen van middenhuur woningen betaalbaar te houden en te reguleren. Het idee van betaalbare huurwoningen oogt sympathiek, maar zou op de lange termijn contraproductief kunnen werken op de woningmarkt. Wat betekent dit voor de bestaande huursector? En wat betekent dit voor de realisatie van nieuwbouw?

De gevolgen voor de bestaande bouw worden alleen kort besproken. Over de gevolgen van de Wet betaalbare huur is namelijk al veel gezegd en geschreven. Vaak komt in de stukken alleen het Rijksbeleid aan bod. Bij nieuwbouw is het echter ook cruciaal om het gemeentelijk beleid in overweging te nemen, aangezien dit in sommige gevallen strenger kan zijn dan het Rijksbeleid. Hoeveel impact heeft de verordening dan nog op de grondwaardes? Deze blog zal met name ingaan op de gevolgen voor nieuwbouw, rekening houdend met het gemeentelijk beleid.

Geschreven door NIck van Lenthe

Bestaande bouw

In de aangenomen nieuwe wet wordt het puntensysteem van gereguleerde huurprijzen uitgebreid. Dit betekent dat bij een bestaande woning tot 70-75m² GBO met energielabel C of slechter, de huur flink kan terugvallen. In combinatie met een mogelijk hoge bijdrage in de VVE, een hoge financieringslast en een verslechterd fiscaal beleid blijft er weinig over. Simpel gezegd: je zult verlies lijden. Het resultaat is duidelijk, eigenaren gaan uitponden tegen leegwaarde zodra de woning vrij van verhuur komt. Het gevolg hiervan is dat woningen met een waarde van ongeveer €400.000 tot €550.000 op de markt komen.

Heb je een woning van 75m² GBO met energielabel B of beter, of een woning groter dan 80m² GBO met label C, dan val je doorgaans in de vrije sector en hoef je je geen zorgen te maken over de middenhuur wetgeving.

Nieuwbouw

Het energielabel is een belangrijke factor in de puntentelling bij de wetgeving. Hierdoor kan een woning van 60m² GBO met energielabel A++ qua puntentelling al in de vrije sector vallen. Echter, als ontwikkelaar heb je vaak ook te maken met het woonbeleid van de gemeente, dit beleid is doorgaans strenger dan het Rijksbeleid. Gemeenten mogen namelijk strengere eisen stellen dan het Rijksbeleid.

Daarnaast hebben gemeenten bij nieuwbouwlocaties vaak programmatische beleidsambities. Een groot gedeelte van de woningen moet bestaan uit sociale huur, middeldure huur en middeldure koop. Hierdoor blijft er weinig ruimte over voor de vrije sector.

Het zou kunnen dat een woning van 60m² GBO met energielabel A++ toch onder de gereguleerde verhuur valt. Met andere woorden: vanwege gemeentelijk beleid kan je niet de huurprijs vragen die marktconform is. Conform gemeentelijk beleid geldt dit meestal voor een instandhoudingstermijn van 15 tot 20 jaar, of soms zelfs langer.

Gevolgen

De gevolgen van de nieuwe wet voor de bestaande bouw zijn voor veel pandeigenaren en woningzoekers niet te overzien. Een groot deel van pandeigenaren zullen verkopen, waardoor het huuraanbod sterk zal afnemen.

De gevolgen voor nieuwbouw waren in eerste instantie aanzienlijk en zijn inmiddels wat afgezwakt, maar hebben nog steeds grote impact. De eerste contouren van deze regulering waren te streng. Inmiddels is de middenhuur regulering vaak minder streng dan de eisen van het gemeentelijk woonbeleid. Hierdoor verschuift het probleem naar de eisen die gemeenten stellen aan middenhuur. Gemeenten moeten zich afvragen of hun strenge huurbeleid nog wel passend is in de huidige situatie.

Bouwkosten zijn fors gestegen en in combinatie met streng huurbeleid kan dit resulteren in lage grondwaardes, soms zelfs gelijk aan sociale grondwaardes. Bovendien is het inkomen van de doelgroep voor middenhuur de afgelopen jaren flink gestegen, wat een herziening van beleidsprijzen rechtvaardigt.

De gemeente Amsterdam kwam recentelijk ook tot dit inzicht en verhoogt nu de maximale toegestane huurprijs voor middenhuur. Deze maatregel is genomen om de financiële haalbaarheid van middenhuur projecten te bevorderen.

Advies

Mijn advies is om als gemeente zoveel mogelijk aan te sluiten bij het landelijke beleid, ondanks de mogelijkheid om strenger te reguleren. Het stapelen van maatregelen kan funest zijn voor de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling, doordat er nauwelijks nog grondwaarde te realiseren is.

Desondanks kan ik begrip opbrengen dat gemeenten doelgroepen willen bedienen. Dit kan echter ook sober en doelmatig gebeuren.

• Met sober bedoel ik: vermijd het stapelen van verschillende eisen waardoor de businesscase van een ontwikkeling onder druk kan komen te staan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een groot percentage betaalbare woningen in het ontwikkelprogramma, hoge kwaliteitseisen van het gebouw en aanvullende duurzaamheidseisen.
• Met doelmatig bedoel ik: kijk wat de doelgroep primair nodig heeft. In mijn optiek is dat een woning waar je tenminste kan slapen en eten. Als de doelgroep een gezin (een stel met twee kinderen) is, zouden primair maximaal twee of drie slaapkamers voldoende kunnen zijn. Een woning van 65-70 m² GBO is dan al voldoende. Als de doelgroep een jong gezin (een stel met één kind) is, zouden primair maximaal twee slaapkamers voldoende kunnen zijn. Een woning van 50-55 m² GBO is dan al voldoende.

In deze blog is alleen ingegaan op het onderdeel ‘middenhuur’. Dit en nog vele andere keuzes kunnen de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkeling raken. Het onderdeel rekenen en tekenen is om die reden een onmisbaar aspect, zowel voor marktpartijen als voor gemeenten die samenwerken in een ontwikkeling. Het begrip voor elkaars standpunten en de bereidheid om mee te denken is essentieel voor een goede en succesvolle samenwerking.

Tot slot: naast een goede samenwerking tussen gemeente en marktpartijen is de interne samenwerking tussen verschillende vakdisciplines bij een gemeente wellicht nog wel essentiëler. Beleidskeuzes welke financieel impact hebben op gebiedsontwikkeling, zoals prijsregulering woningbouw, moeten daarom altijd in samenwerking met een planeconoom besproken worden.

Vragen over de realisatie van middenhuur bij nieuwbouw?

Vragen over de puntentelling bij nieuwbouw van huurwoningen? Of zoek je iemand die kan adviseren over het volgen van gemeentelijkbeleid tegenover Rijksbeleid? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.