Marloes Visser over Capelle aan den IJssel

Marloes Visser over Capelle aan den IJssel

Kun je wat vertellen over de organisatie waar je werkzaam bent?

In februari 2023 was ik gestart bij de gemeente Capelle aan den IJssel als adviseur planeconomie en gebiedsontwikkeling. Het is een middelgrote gemeente op steenworpafstand van Rotterdam en vol stadse dynamiek. Ik was werkzaam op de afdeling Stadsontwikkeling. Alle medewerkers zetten zich hier in om de leefomgeving beter te maken en zo het leven van de Capellenaren te verbeteren.

Kun je wat vertellen over de opdracht?

Het gebied Roer Barbizon (figuur 1) is een office park dat kampt met leegstand en teloorgang. De gemeente heeft in het verleden medewerking verleend aan een aantal transformaties van leegstaande kantoorpanden naar woningen. Er zijn tot op heden circa 300 appartementen gerealiseerd. De transformaties zijn voornamelijk onsamenhangende projecten en daarom wil de gemeente een integrale gebiedsvisie opstellen, zodat er ook een woongebied gecreëerd kan worden. Het streven is om de leefbaarheid drastisch te verbeteren.

Diverse marktpartijen hebben hun interesse getoond om meer woningen te realiseren in dit gebied, zowel door middel van transformaties als door sloop en nieuwbouw. De gemeente wil in samenwerking met deze initiatiefnemers een hoogwaardig woon- en werkmilieu laten ontstaan.

Hiervoor wordt ook een gebiedsvisie en -paspoort opgesteld. De focus ligt hierbij voornamelijk op het integraal ontwikkelen in plaats van kavelsgewijs, zodat er een optimaal gebied kan ontstaan voor de Cappellenaren.

Er is een ruimtelijke verkenning opgesteld voor dit gehele gebied. Er zijn zes principes die hieruit naar voren zijn gekomen. Deze zijn afgeleid uit verschillende onderzoeken en focussen zich op:

• de routing van het verkeer;
• het creëren van een geluidsbuffer;
• het programmatisch clusteren van functies;
• het activeren van het blauwe hart met publieke oevers;
• het realiseren van slimme parkeeringrepen;
• het creëren van een dwaalmilieu.

De gemeente is momenteel in samenwerking met de marktpartijen volop de mogelijkheden en haalbaarheid van dit gebied aan het onderzoeken. De ruimtelijke verkenning dient als basis voor dit proces.

Wat zijn de uitdagingen in deze opdracht?

Het plangebied is weergegeven met rode omlijning in figuur 2. Het project is bijna volledig omringd door Rotterdams grondgebied. Dit zorgt voor een aantal afhankelijkheden, zoals de participatie en civiele werken, en vraagt tevens om veel afstemming met de buurtgemeente Rotterdam.

Een andere uitdaging is het verkeer. Daarbij ligt de focus op de afwikkeling en veiligheid. De gemeente wil garanderen dat de woonkwaliteit van het gebied en vooral ook de verkeersveiligheid voor huidige en toekomstige bewoners verbetert. Extra woningen resulteren namelijk in meer verkeersbewegingen. Door diverse onderzoeken uit te voeren zoeken we naar de beste verkeerskundige oplossingen en verbeteringen voor bijvoorbeeld een aantal kruispunten. Ook hierbij is afstemming met de gemeente Rotterdam noodzakelijk.

Een andere ruimtelijke uitdaging is het geluid. Dit plangebied grens aan de A20. Momenteel zijn er voornamelijk bedrijven gevestigd in dit gebied. Dit gaat gepaard met een andere maximale geluidsbelasting dan voor de functie wonen. Om woonkwaliteit te kunnen realiseren, dient de problematiek rondom het geluid opgelost te worden. Oplossingen waarnaar wordt gekeken zijn bijvoorbeeld het centreren van de kantoren in het zuiden en het aanpassen van de vormen en hoogtes van de gebouwen. Er wordt momenteel ingezet op het verkennen van passende oplossingen die zorgen voor de gewenste verbeteringen.

Een uitdaging voor de gemeente is het spanningsveld tussen het realiseren van een financieel haalbaar plan en tegelijk een plan met voldoende kwaliteit. De vereiste investeringen in verschillende aspecten zoals de leefbaarheid en duurzaamheid maakt het financiële plaatje complex en dit drukt op de business case. De gemeente is zoekende naar een evenwicht tussen de financiële haalbaarheid en de (woon)kwaliteit.

Dit project is uitdagend omdat de gemeente weinig grondbezit heeft. Hierdoor zijn de marktpartijen aan zet. De inzet van partijen, alsook de capaciteiten en expertise, heeft invloed op het uiteindelijke projectresultaat. Er zijn dus meerdere stakeholders betrokken en dit leidt tot afhankelijkheden van de gemeente. Het is een uitdaging om de verschillende belangen op één lijn te krijgen.

Ondanks dat het een initiatief uit de markt is probeert de gemeente Capelle aan den IJssel voldoende te faciliteren om ervoor te zorgen dat er een kwalitatief hoogwaardig en leefbaar gebied ontstaat voor zowel (toekomstige) bewoners als ondernemers. Inmiddels is er een intentieovereenkomst gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over de verdere uitwerking van het plan.