Zijn ‘goedkope koopwoningen’ nog te realiseren?
In veel woningbouwplannen waar wij aan werken wordt vanuit gemeentelijke huisvestingsdoelstellingen getracht ook in het goedkope koopsegment woningen gerealiseerd te krijgen. Hierbij gaat het om woningen met een waarde tot ca. € 200.000, vaak onder de noemer van ‘goedkope koop’, ‘bereikbare koop’ of ‘sociale koop’. In het verleden waren het vooral woningcorporaties die de realisatie van deze woningen voor hun rekening namen. Maar met de invoering van de nieuwe woningwet in 2015 is het realiseren van koopwoningen, ongeacht het prijsniveau, voor woningcorporaties in principe verboden. Dit zou door commerciële marktpartijen opgepakt moeten worden. De praktijk leert echter dat deze partijen ‘sociale koopwoningen’ niet kunnen of niet willen realiseren. Hierdoor blijft de bouw van woningen in deze prijsklasse achter en wordt de doelgroep voor deze woningen niet of nauwelijks bediend. Een echt gebiedsontwikkeling vraagstuk dat vraagt om een doordachte oplossing.
Goedkope koopwoningen: niet interessant voor commerciële marktpartijen
Een belangrijke reden voor marktpartijen om de realisatie van woningen in deze prijsklasse te laten liggen, ligt enerzijds in de afgetopte verkoopprijs in combinatie met de nog steeds stijgende bouwkosten en de, volgens marktpartijen, vaak te hoge grondwaarde die vanuit de grondexploitatie berekend wordt. Het is hierdoor haast financieel onmogelijk geworden om met een redelijk rendement voor de marktpartij deze woningen te bouwen. Vaak werd dit mindere rendement in het verleden nog geaccepteerd omdat dit gecompenseerd werd met een hoger rendement op de duurdere woningen. Echter ook deze mogelijkheid staat steeds meer onder druk als gevolg van de hoge bouwkosten op dit moment. Daarnaast zou toch vertrekpunt moeten zijn dat ieder afzonderlijk product op een financieel gezonde manier gerealiseerd kan worden.
Verder speelt ook de huidige krapte op de woningmarkt een rol. Vanwege de grote vraag naar koopwoningen worden de verkoopprijzen hoger. Voor dit type woningen betekent dat vaak dat op het moment dat de betreffende woning wordt opgeleverd aan de koper, deze koper de woning direct zou kunnen doorverkopen voor een aanzienlijk hogere waarde dan de koopsom die hijzelf heeft betaald. Marktpartijen betogen dan ook, vaak terecht, dat door de ‘kunstmatige’ prijsbeperking zij gedwongen worden deze woningen onder de marktprijs aan te bieden waardoor zij ontwikkelmarge missen.
Kortom, commerciële marktpartijen lijken niet heel erg warm te lopen voor het bouwen van sociale koopwoningen. De voorwaarden zijn immers niet gunstig voor deze partijen en het bouwen in de vrije sector levert hen een hoger rendement op.
Creatieve oplossingen: kwaliteit vs haalbaarheid
Wat wij nu vaak zien is dat marktpartijen, om toch invulling te kunnen geven aan de volkshuisvestelijke wensen/eisen van de gemeente, creatief naar het ‘product’ sociale koopwoning kijken om zo, gegeven de vaste grondprijs, de hoge bouwkosten en de afgetopte verkoopprijs, toch een financieel haalbare woning aan te kunnen bieden.
Eén voorbeeld van een dergelijke creatieve oplossing kwam ik laatst voor het eerst tegen in een plan waar ik aan werk. Namelijk een rijwoning met een beukmaat (breedte) van 3,9 meter op een kavel van nog geen 100 m². Met andere woorden een aanzienlijk kleinere woning voor hetzelfde geld.
Ter illustratie; ooit waren rijwoningen standaard 6 meter breed. In de loop der tijd is dit steeds verder teruggebracht. Nu dus naar 3,9 meter. Een forse vermindering in woonoppervlak dus. Dit komt bij mij over als een bakker die de verkoopprijs van een brood gelijk wil houden en vervolgens dan maar besluit het betreffende brood steeds kleiner te maken. Een zorgelijke ontwikkeling!
Zijn deze woningen over een aantal jaar nog wel gewenst?
De vraag die ik mij hierbij stel, met alle respect voor de creativiteit van de betrokken architect, is of dit nu is wat we willen, of zakken we nu door een bepaalde ondergrens? Welke toekomstwaarde hebben dergelijke oplossingen?
Natuurlijk, in de huidige krappe woningmarkt wordt ook dit product wel door de markt opgenomen. Genoeg mensen die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. En ook lijken deze woningen aan te sluiten op de trend van steeds kleiner wordende huishoudens. Maar welke toekomstwaarde hebben woningen met een breedte van 3,9 meter? Is een dergelijke woning over een paar jaar, wanneer bijvoorbeeld er toch sprake is van gezinsuitbreiding bij een meer ontspannen woningmarkt of tijdens de volgende woningmarktcrisis, voor de huidige koper nog wel te verkopen?
Praktische problemen nieuwe goedkope koopwoningen
Ook kleven er allerlei praktische problemen aan dergelijke woningen. Denk bijvoorbeeld aan het parkeren van de auto.
In veel gebiedsontwikkelingen wordt nog steeds een parkeernorm gehanteerd van 1,3 tot 1,5 parkeerplaats per woning. Een parkeerplaats is al snel 5,5 tot 6 meter lang. Dat betekent dat de benodigde ‘parkeerlengte’ voor een woning van 3,9 meter al snel tussen de 7 en 9 meter ligt. Langer dus dan de woning breed is!
Bij een totale gevellengte van 48 meter, 10 “oude” woningen van 4,80, had je in het verleden, bij een parkeernorm van 1,3, 13 maal 5,5 meter al 71 meter straatlengte nodig bij langsparkeren of een parkeerkoffer van 13 maal 15 m² is ca. 200 m². Op eenzelfde gevellengte met een beukmaat van 3,9 passen nu 12 woningen. Dit levert bij eenzelfde parkeernorm 16 parkeerplaatsen op. Een totale parkeerlengte van 88 meter of een koffer van 240 m².
Je kunt je afvragen of dit dan nog een gewenst straatbeeld is. Om nog maar te zwijgen over andere ruimtevragers als bijvoorbeeld ‘kliko-opstelplaatsen’.
Oplossing voor dit gebiedsontwikkeling vraagstuk
Mij bekruipt het gevoel dat dergelijke ontwikkelingen niet bijdragen aan kwalitatieve wijken en zouden kopers die nu deze woningen kopen hiertegen niet beschermd moeten worden? Het risico is naar mijn mening aanwezig dat zij in de toekomst met een onverkoopbaar huis in de maag zitten.
Gebiedsontwikkeling is naar mijn mening het vinden van de balans tussen enerzijds de financiële haalbaarheid, het aansluiten bij de markt en het realiseren van ruimtelijke kwaliteit en toekomstwaarde. Bij deze creatieve oplossing is de balans naar mijn mening te ver doorgeslagen naar de financiële haalbaarheid en zijn de aspecten markt en met name ruimtelijke kwaliteit en toekomstwaarde hier te veel ondergeschikt aan gemaakt.
Mijns inziens zijn er andere oplossingen denkbaar om fatsoenlijke en toekomstbestendige woningen te realiseren voor deze doelgroep. Tevens kun je er dan voor zorgen dat deze woningen ook in de toekomst voor andere kopers uit deze doelgroep bereikbaar blijven. Oplossingen hiervoor zouden naar mijn mening niet gezocht moeten worden in verdere aanpassingen en/of versoberingen van het betreffende product. Door anders te kijken naar bijvoorbeeld de financiering van deze woningen, bijvoorbeeld een hypotheek van 40 i.p.v. 30 jaar, het eigenaarschap van de woning en de grond, de grond bij een andere partij laten of de ontwikkeling van deze woningen niet als opgave voor commerciële partijen bestempelen.
Een idee zou kunnen zijn om woningcorporaties, zij hebben immers een ander businessmodel dan commerciële marktpartijen, wel de ruimte te bieden dergelijke koopwoningen te realiseren. Desnoods met een bepaling dat bij doorverkoop door de eerste koper, de woningcorporatie de woning terugkoopt en weer voor dezelfde doelgroep aanbiedt. Eventuele winsten zouden dan verdeeld kunnen worden tussen verkoper en de woningcorporatie.
Hulp nodig bij een gebiedsontwikkeling vraagstuk? Schakel PAS bv in!
Bij PAS bv zijn wij als sinds 1993 gespecialiseerd in tal van gebiedsontwikkeling vraagstukken en gebiedsontwikkelingsplannen. Kan jij ook onze hulp gebruiken? Schakel dan gebiedsontwikkeling adviesbureau PAS bv in! Onze gebiedsontwikkeling adviseurs hebben jarenlange ervaring en kunnen u perfect helpen. Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Stuur dan een e-mail naar info@pasbv.nl. Liever direct contact? Bel 0598 61 23 80 voor ons kantoor in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
