De druk om betaalbare woningen te bouwen, waaronder sociale woningbouw, groeit in veel Nederlandse gemeenten. Tekorten aan betaalbare woningen vragen om slimme oplossingen. Wanneer de realisatie van sociale woningbouw niet mogelijk of wenselijk is, kan worden afgeweken van beleidsnormen door middel van een vereveningsfonds. Met een vereveningsfonds kunnen gemeenten werken met financiële compensatie, zodat niet gebouwde sociale woningen elders worden gerealiseerd met de middelen uit dit vereveningsfonds. In dit artikel bespreken we de belangrijkste aandachtspunten voor gemeenten bij het opzetten van een effectief vereveningsfonds.
Waarom een vereveningsfonds?
Het opzetten van een vereveningsfonds helpt vaak bij zowel het behalen van politieke ambities als het oplossen van praktische problemen. Zo hebben de meeste provincies en gemeenten uitgesproken dat zij meer sociale woningbouw willen realiseren. In de praktijk lukt het niet altijd om de beleidsnormen voor sociale woningbouw bij nieuwbouwprojecten te halen. Om een voorbeeld te geven: een gemeente kan als beleidsnorm hebben dat alle nieuwbouwprojecten een programma hebben met minimaal 30% sociale woningbouw. Bij een woningbouwproject met tien woningen zou dit betekenen dat er drie woningen in het sociale segment moeten vallen. Dit is vaak niet realistisch, omdat er weinig woningbouwcorporaties zijn die maar drie woningen willen afnemen. In de praktijk ziet de gemeente dan ook vaak af van deze eis bij kleinere woningbouwprojecten.
Ook kan een gemeente ervoor kiezen om minder sociale woningbouw te realiseren in wijken met al veel bestaande sociale woningbouw. Beide scenario’s hebben het gevolg dat er minder sociale woningbouw wordt gerealiseerd dan geambieerd wordt. Maar door de eis voor sociale woningbouw los te laten, kan er binnen deze ontwikkelingen wel een hogere (grond)opbrengst worden behaald. Dit financiële voordeel blijft bij de initiatiefnemer, terwijl een gemeente dit geld graag zou willen gebruiken om elders meer sociale woningbouw te realiseren.
Juridisch kader vereveningsfonds
Een vereveningsfonds voor sociale woningbouw wordt geheven als afdwingbare financiële bijdrage (art. 13.23 Omgevingswet). Onder de afdwingbare financiële bijdrage zijn een zestal categorieën beschreven (art. 8.21 lid 1 Omgevingsbesluit). Onder sub E wordt beschreven wat een vereveningsfonds voor sociale woningbouw is en wat de specifieke vereisten zijn voor deze categorie.
Vereiste 1
De wet stelt de eis om in het omgevingsplan, of in een programma een beleidsnorm voor het aandeel sociale woningbouw vast te leggen. Dit kan als volgt verwoord worden: “de gemeente eist voor alle nieuwbouwprojecten dat er 30% sociale woningbouw gerealiseerd wordt”.
Vereiste 2
Ook is het een wettelijk vereiste dat er een financieel tekort moet zijn of dat deze groter moet worden door de toevoeging van meer sociale woningbouw. Dit betekent dat de grondopbrengsten lager moeten zijn dan de te verhalen kosten. Anders kan er geen bijdrage vanuit het fonds ontvangen worden.
Vereiste 3
Om vervolgens gebruik te maken van een afdwingbare financiële bijdrage moet er een grondslag zijn in het omgevingsplan (1e lid art. 13.23 Omgevingswet). Het is wenselijk om in het Omgevingsplan te benoemen dat de gemeente deze afdwingbare financiële bijdrage toepast en dat de uitwerking hiervan een beleidsnotitie terechtkomt. Zo wordt het mogelijk dat het college jaarlijks de grondprijzen zelfstandig kan wijzigen. Anders moet de raad gevraagd worden om het omgevingsplan te wijzigen.
Vereiste 4
Uit het Omgevingsbesluit volgt, dat in de toelichting op het omgevingsplan moet blijken op welke locatie(s) de compensatie moet gaan plaatsvinden.
Vereiste 5
In het geval de gemeente via een anterieure overeenkomst afspraken wil maken is het zaak het vereveningfonds sociale woningbouw hier in mee te nemen. Die mag namelijk niet meer worden geïnd als er een overeenkomst gesloten is over kostenverhaal.
Rekenvoorbeeld vereveningsfonds
De vuistregel is hoe meer sociale woningbouw, hoe lager de (grond)opbrengst en dit heeft een negatief effect op de financiële haalbaarheid van een project. Een vereveningsfonds voor sociale woningbouw kan een effectief middel zijn om deze problemen aan te pakken door het verschil in grondwaarde bij meer of minder sociale woningbouw dan de beleidsnorm te verevenen.
De individuele grondwaarde verschilt sterk afhankelijk van de woningtypes. Om een rekenvoorbeeld te geven wordt gewerkt met fictieve bedragen.
Voorbeeld gebruik vereveningsfonds
Een initiatiefnemer wil op zijn grond tien woningen realiseren met een beleidsnorm voor sociale woningbouw van 30%. Dit zou betekenen dat hij drie sociale woningen zou moeten realiseren. De rest van het programma bestaat uit vijf rijwoningen en twee vrijstaande woningen. De initiatiefnemer kan geen afnemer vinden voor de sociale woningen en besluit gebruik te maken van het vereveningsfonds voor sociale woningbouw.
In plaats van de sociale rijwoningen gaat hij rijwoningen in het middensegment realiseren. Omdat de kavels voor de middensegment woningen groter zijn dan de kavels voor de sociale woningen kan de initiatiefnemer in totaal maar negen woningen realiseren. De berekening ziet er dan als volgt uit:
Aandachtspunten en overwegingen opstarten vereveningsfonds
Een belangrijke vraag voor elk sociaal vereveningsfonds is voor welke grootte van projecten wil je het vereveningsfonds wilt laten gelden. Gemeenten gaan hier verschillend mee om. Doorgaans staan gemeenten het vereveningsfonds alleen toe voor projecten met een relatief kleine omvang. Bijvoorbeeld projecten kleiner dan vijftien woningen.
Om het vereveningsfonds op te starten is het aan te raden om de gemeenteraad te vragen een startbedrag te storten in het fonds. Anders kunnen er geen onttrekkingen gedaan worden uit het fonds en worden er minder sociale woningen gerealiseerd. Een goed ingericht fonds zou neutraal moeten draaien, wat betekent dat er evenveel stortingen als onttrekkingen zijn aan het fonds.
Ten slotte kunnen er aanvullende eisen aan de projecten worden gesteld als deze in aanmerking willen komen om een bijdrage uit het fonds te ontvangen.
Het opzetten van een vereveningsfonds voor sociale woningbouw vraagt de nodige planeconomische capaciteit. Voor advisering en/of het voeren van de onderhandelingen kunnen wij u vanuit PAS bv ondersteunen.
Contact opnemen met PAS bv over het opstarten van een vereveningsfonds?
Vragen over het opstarten van een vereveningsfonds? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling voor gemeenten, provincie en corporatie. Met onze kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
