In Nederland staan we voor een uitdaging van enorme omvang: het woningtekort. Dit nijpende probleem treft mensen in alle lagen van de samenleving en heeft geleid tot een dringende behoefte aan innovatieve oplossingen. Een veelbesproken idee om snel woningen te realiseren zijn de zogenaamde “flexwoningen” – verplaatsbare woningen die kunnen bijdragen aan een gedeeltelijke oplossing van het woningtekort. Er zijn echter nog veel vraagstukken over de financiële haalbaarheid van dit concept. Maar wat zijn flexwoningen nu precies en is een project met flexwoningen wel financieel haalbaar? In deze blog ga ik verder in op deze twee vragen.
Wat zijn flexwoningen?
Het begrip flexwoningen is door de jaren heen een behoorlijk containerbegrip geworden. Er zijn vele vormen van en definities over flexwoningen te vinden. Een eenduidige definitie geven is dan ook lastig, maar de volgende kenmerken zijn in principe van toepassing op een flexwoning:
- Flexibele bewoning;
- Tijdelijk gebruik van de locatie van de woning;
- Woning van bescheiden omvang;
- Woning vaak geheel, of gedeeltelijk in een fabriek gebouwd;
- Woning is makkelijk verplaatsbaar, schakelbaar, splitsbaar en/of stapelbaar:
De meest bekende- en voorkomende vorm van een flexwoning is een modulaire, verplaatsbare flexwoning. Dit type flexwoning kan bijvoorbeeld bestaan uit prefab-elementen die flexibel opgebouwd kunnen worden. Deze woningen worden vaak helemaal of gedeeltelijk in de fabriek gebouwd. Ze bieden ook een interessante optie voor duurzaam bouwen en het verminderen van afval op de bouwplaats.
Financiële haalbaarheid flexwoningen
Een haalbare businesscase voor flexwoningen hangt nauw samen met de lengte van de exploitatietermijn. Het is van groot belang om zekerheden over de vervolglocatie in de businesscase in te bouwen om de exploitatietermijn te kunnen verlengen. Dit kan enerzijds door goede afspraken te maken tussen gemeenten en woningcorporaties over eventuele vervolglocaties. Anderzijds kan het inzetten op kwalitatief hoogwaardige modulaire woningen, die voldoen aan het permanent bouwbesluit, hier ook aan bijdragen.
Daarnaast zijn randvoorwaarden van belang om het product ‘flexwoning’ als een volwaardig product te zien. Onder andere het heersende beeld dat momenteel nog bestaat ten aanzien van flexwoningen, zal moeten veranderen. De vroegere flexwoningen werden (grotendeels terecht) gezien als ‘containerwoningen’, maar de huidige markt van flexwoningen betreft volwaardige, kwalitatieve woningen. Deze omslag in de kijk op flexwoningen zal nodig zijn voor gemeenten, woningcorporaties en omwonenden om flexwoningen als volwaardig product te beschouwen.
Het Rijk probeert met stimuleringsmaatregelen de realisatie van flexwoningen te bevorderen, bijvoorbeeld met de herplaatsingsgarantie. Deze herplaatsingsgarantie biedt meer financiële zekerheid in de businesscase en kent twee stappen. Eerst wordt verkend of de woning kan worden herplaatst in de regio na de eerste exploitatieperiode. Mocht dit niet mogelijk zijn, ook na een landelijke verkenning, dan volgt er een financiële compensatie. Deze herplaatsingsgarantie kan een enorme stimulans zijn om flexwoningen te gaan realiseren want dit biedt meer zekerheid voor de financiële haalbaarheid in de businesscase. Daarnaast biedt de ‘Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting’ ondersteuning voor gemeenten en woningcorporaties bij vraagstukken over modulaire woningen. Zij ondersteunen onder andere bij het opstellen van investeringsvoorstellen en haalbaarheidsstudies voor beoogde projecten. Deze taskforce, die is ingesteld vanuit het Rijk, kan bijdragen aan de financiële haalbaarheid van flexwoningen.
Conclusie
Met de juiste randvoorwaardes, focus op exploitatietermijnverlenging en overheidsondersteuning kunnen flexwoningen een belangrijke bijdrage leveren aan het huidige woningtekort door het creëren van flexibele en duurzame oplossingen. Het is nu aan alle betrokken partijen om deze inzichten om te zetten in concrete actie en een oplossing voor een deel van de huidige woningzoekenden te realiseren. In mijn optiek zijn flexwoningen normale woningen, alleen zijn het woningen die de mogelijkheid voor verplaatsing hebben. Hierdoor kunnen deze woningen gebruikt worden op tijdelijk beschikbare locaties in de strijd tegen woningtekorten. Flexwoningen zijn een mooi middel om een structurele flexibele schil te creëren op de woningmarkt. Door de modulaire en demontabele manier van bouwen zijn de woningen ook gemakkelijk voor andere doeleinden inzetbaar en gemakkelijk aan te passen. Door in te zetten op circulariteit en hoogwaardige kwaliteit kunnen de materialen van de flexwoningen hergebruikt worden. Ook zou ik het begrip flexwoningen iets breder willen trekken. Flexwoningen zijn onderdeel van een veel grotere ontwikkeling en innovatie in de bouwsector. In de gehele bouwsector is er namelijk een verschuiving te zien van traditioneel bouwen naar meer fabrieksmatig/industrieel en conceptueel bouwen van woningen. In het kader van de krapte op de arbeidsmarkt, de betaalbaarheid van woningen, het inzetten op een circulaire economie en het behalen van klimaatdoelstellingen is dit een positieve ontwikkeling.
Vragen over flexwonen? Modulaire woningen en de bijkomende grondexploitatie? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 25 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
