Gentrificatie en grondexploitatie

Gentrificatie is een opvallend fenomeen dat in veel stedelijke gebieden wordt waargenomen. Gentrificatie verwijst naar de instroom van jonge en vaak goed opgeleide huishoudens naar binnenstedelijke buurten die vroeger bewoond werden door oudere huishoudens met een lager inkomen. Gebiedsontwikkeling kan veel invloed hebben op de mate van gentrificatie in een stedelijk gebied. Het verwerven van kennis over de specifieke locaties waar gentrificatie plaatsvindt is cruciaal, omdat dit het mogelijk maakt te streven naar een gezond evenwicht tussen stedelijke vernieuwing en het behoud van sociale diversiteit. Wetenschappelijk onderzoek laat zien dat gentrificatie het snelst plaatsvindt in buurten die grenzen aan van oorsprong welvarende gebieden en op plekken met veel voorzieningen, zoals het stadscentrum. Gentrificatie leidt vaak tot een stijging van de huizenprijzen en minder binding van de oorspronkelijke bewoners met de buurt. Sociale huisvesting en beleid kunnen de mate van gentrificatie sterk beïnvloeden.

Drijfveer gentrificatie

Een belangrijke drijfveer voor gentrificatie is de neiging van huishoudens om naast gelijkgestemde inkomens te wonen, waardoor segregatie ontstaat. De keuze van de vestigingsplaats hangt af van de buurtkwaliteit en beschikbare voorzieningen. In Nederland zijn huishoudens met een hoog inkomen naar het centrum van de stad getrokken, waar de huizenprijzen zijn gestegen en buurten daardoor drastisch zijn veranderd. Naarmate huishoudens met een hoog inkomen rijker worden, neemt de vraag naar luxe voorzieningen in buurten in het centrum toe. Naarmate de inkomens stijgen, neemt de algehele vraag naar buurten met deze luxe voorzieningen toe. Als gevolg hiervan kiezen meer huishoudens met een hoog inkomen ervoor om in het centrum te gaan wonen, wat de herontwikkeling van voorheen lage-inkomensbuurten in gang zet. De stijgende vraag drijft de huizenprijzen op en stimuleert de ontwikkeling van binnenstedelijke buurten van hogere kwaliteit. De herontwikkeling van deze buurten bevordert de kwaliteit van de buurt. Echter heeft gentrificatie in het centrum van steden volgens onderzoek negatieve gevolgen voor bewoners met lagere inkomens, omdat ze ofwel naar de buitenwijken worden verdreven of hogere huren betalen voor voorzieningen waar ze minder waarde aan hechten.Er zijn verschillende aspecten die het proces van gentrificatie versnellen. Een algemene trend die zichtbaar is, is dat steeds meer huishoudens in stedelijke gebieden willen wonen. Nederland staat bekend om haar grote aandeel sociale huurwoningen. Sinds de jaren ’80 gaven veel huishoudens juist de voorkeur aan een eigen koopwoning en werd de verkoop van sociale woningen op beperkte schaal mogelijk gemaakt. De daling van het aandeel huurwoningen in de oudere delen van de grote steden speelde een belangrijke rol in de Nederlandse variant van gentrificatie. Steden kunnen ook actief beleid voeren. Een voorbeeld hiervan is het ‘Kansrijke wijken programma’ in Rotterdam. Sommige literatuur suggereert echter dat plaats gerichte programma’s vooral gunstig zijn voor buurten die al gentrificeren, wat het proces kan versnellen zonder het welzijn van oorspronkelijke bewoners te verbeteren.

Stimulering van diversiteit

Vandaag de dag staat gentrificatie weer hoog op de politieke agenda. Door de hoge huisprijzen is het voor mensen met een sleutelberoep, zoals leraren, politieagenten en zorgmedewerkers moeilijk om nog een plekje in de stad te vinden. Er wordt aan de hand van diverse maatregelen geprobeerd om weer meer diversiteit te krijgen in alle stadswijken. Het woningbouwprogramma is hiervoor een belangrijke eerste stap. Met het programma kan ook wijk specifiek gekeken worden aan welk woningsegment behoefte is, om zo de diversiteit in alle wijken te bevorderen. Een andere trend die plaatsvindt, is de bouw van mixed-use gebouwen, waar wonen, werken en ontspanning wordt gecombineerd. Hierdoor komen mensen met verschillende achtergronden makkelijker met elkaar in contact. Een voorbeeld hiervan is Wonderwoods in Utrecht, wat in 2024 zal worden afgerond. Voor beleidsmakers en ontwikkelaars is het ook van belang om goed contact te houden met de huidige bewoners, zodat stadsvernieuwing ook daadwerkelijk waarde toevoegt voor de oorspronkelijke bewoners van de wijk.

Grondexploitatie en gentrificatie

Bij het opstellen van de grondexploitatie wordt er op dit moment nog geen rekening gehouden met gentrificatie. In een grondexploitatie wordt namelijk gerekend met grondprijzen die gebaseerd zijn op de huidige marktsituatie en een vaste parameter voor opbrengstenstijging. Hierdoor worden de effecten van de toekomstige waardeontwikkeling als gevolg van gentrificatie niet meegenomen. Hierdoor kan het zijn dat het resultaat van een grondexploitatie op voorhand te negatief wordt weergegeven. De redenering hierachter is dat de toevoeging van nieuwe woningen het proces van gentrificatie in de wijk aanwakkert of versnelt, waardoor de huizenprijzen in de wijk gaan stijgen. In wijken waar veel kans is op gentrificatie is het daarom van belang om deze potentiële waardeontwikkeling mee te nemen in de grondprijzen of dit op te nemen als kans in de risicoanalyse.

Al met al blijft het een uitdagende taak om stadsvernieuwing te combineren met het behoud van sociale diversiteit. In de komende jaren moet er nog meer nadruk worden gelegd op het bereiken van een gezond evenwicht, waarbij innovatief beleid en creatieve oplossingen een belangrijke rol spelen. Stadsvernieuwing is onvermijdelijk, maar het is net zo belangrijk dat de stad toegankelijk blijft voor iedereen.

Vragen over gentrificatie en planeconomie? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 25 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.