De levendigheid en levensvatbaarheid van de stadsharten zijn de afgelopen jaren allesbehalve verbeterd. Dit komt doordat de leegstand van winkelvastgoed in Nederland in het verleden sterk is gestegen. CBRE (marktleider op het gebied van commercieel vastgoed) heeft in 2020 aangegeven dat de organisatie verwacht dat het aantal vierkante meters winkelvastgoed met 25 procent zal afnemen tot en met 2023. Zou herstructurering van de binnenstad dit probleem kunnen oplossen en weer kunnen leiden tot levendige winkelstraten?
Marktontwikkelingen
De waarde van winkelvastgoed lag jarenlang aanzienlijk hoger dan de waarde van woningen en kantoren. Dit kwam door de top-huur die werd betaald voor winkelmeters in hoofdwinkelstraten. Het was daardoor voor beleggers interessant om zoveel mogelijk vierkante meters te verhuren als winkelvastgoed. Deze situatie is langzaam aan het veranderen, dit doordat fysieke winkels steeds minder populair worden. Door het grote aanbod en de lagere vraag naar winkelvastgoed namen huurprijzen en de waarde van het vastgoed steeds verder af. Op de woningmarkt is het tegenovergestelde waar. In januari 2022 lag de prijsindex voor bestaande koopwoningen van het CBS maar liefst 21,1 procent hoger dan in januari 2021.
Toch minder winkelleegstand?
Opvallend is dat ondanks de lage vraag naar winkelvastgoed de leegstand ervan het afgelopen jaar toch is afgenomen. Volgens Locatus stonden er in 2021 ruim 1750 minder panden leeg dan in het jaar ervoor. De verklaring van deze daling moet echter niet worden gezocht bij opbloeiende winkelstraten, maar juist op de overspannen woningmarkt. Leegstand is niet goed voor een stad en geeft een onaantrekkelijk en rommelig beeld. Het wonen in en rondom de binnenstad wordt ook steeds vaker gestimuleerd door gemeentes, wat leidt tot herstructurering van de binnenstad die voorheen voornamelijk bestond uit winkelpanden.
Door tijdens herstructurering van de binnenstad meer woningen te realiseren kan er worden bijgedragen aan het oplossen van de twee grootste problemen op de vastgoedmarkt, namelijk het woningtekort en het winkeloverschot. Op dit moment bedraagt het woningtekort circa 279.000 woningen (Capital Value, 2022). Dit zal naar verwachting oplopen tot een tekort van 316.000 woningen in 2025. Deze vraag naar woningen kan dus gedeeltelijk door herstructurering van de binnenstad worden verminderd.
Functiemenging
Door verdichting van de binnenstad ontstaat er ruimte voor andere typen functies dan retail. In het centrum van Rotterdam komen er de komende zeven jaar ruim 6.500 woningen bij. Daarmee ontstaat de behoefte aan meer dagelijkse voorzieningen zoals supermarkten, maar ook zorg- en maatschappelijke functies. Het creëren van meer woningen in de binnenstad, bijvoorbeeld boven winkels, kan bijdragen aan het creëren van vitale en economisch sterke binnensteden. Ook leidt bewoning na de herstructurering van de binnenstad tot meer levendigheid en sociale controle in het gebied.
Voorkomen dichte façades
Grote steden in Nederland zijn stadskernsteden, waar winkels, cafés en restaurants fungeren als sociale ontmoetingsplek. Gedurende de dag zorgen deze functies voor bezoekersstromen in de winkelstraten. Zodra de plint wordt meegenomen in de transformatie naar bijvoorbeeld woningen, ontstaan er ‘dode’ gevels, waardoor de straat aanzienlijk minder aantrekkelijk wordt. Daarbij is juist de plint de meest gewilde ruimte voor retailers in verband met de etalages, welke belangrijk zijn voor de zichtbaarheid van de winkels. De bovengelegen verdiepingen zijn voor retailers minder aantrekkelijk. Dit is ook terug te zien in de huurwaarde die kan worden gerealiseerd voor winkelruimtes op de verdiepingsvloeren. Er liggen daarom veel kansen bij het creëren van woningen boven winkels in de binnenstad. Zo ontstaan er geen ‘dode’ gevels maar kunnen er wel woningen worden gerealiseerd met de transformatie van de binnenstad.
Het is cruciaal dat deze transformaties doordacht en gematigd worden doorgevoerd. Een winkelstraat moet een volledige winkelervaring bieden, zonder te veel onderbrekingen van dichte façades, zonder dynamiek, omdat daar een kantoor of woning zit. Het is belangrijk om op de beste plekken van de stad winkelobjecten te behouden, om te voorkomen dat de samenhang en het vestigingsklimaat onder druk komen te staan.
Stedelijke herverkaveling
Een manier om bij te dragen aan herstructurering van binnensteden is stedelijke herverkaveling. Stedelijke herkaveling is het ruilen van gronden tussen private partijen, bij stedelijke herverkaveling worden eigendommen geruild tussen de verschillende partijen. Door letterlijk te ruilen van eigendom kunnen gebiedsontwikkelingen sneller verlopen, tegen gereduceerde tekorten op de gebiedsexploitatie en met behoud van de rechten van eigenaren en gebruikers. Om de belangen van alle eigenaren en gebruikers bij het proces van stedelijke herverkaveling zo goed mogelijk te behartigen, heeft PAS bv samen met het Kadaster en de Radboud Universiteit een instrument ontwikkeld. In dit instrument inventariseren de adviseurs van PAS bv de wensen van gebruikers en eigenaren, om deze vervolgens te vertalen in een plan van toedeling. In dit plan worden de grondruil, nieuwe indeling en financiële gevolgen van de stedelijke herkaveling in kaart gebracht. Dit biedt mogelijk kansen voor de herstructurering van binnensteden. Over dit instrument en het gebruik van dit instrument bij stedelijke herverkaveling is meer te lezen via deze link.
Is herstructurering van de binnenstad de oplossing?
Kijkend naar de verschillende mogelijkheden die herstructurering van de binnenstad biedt tegen zowel de lege winkelpanden als de woonruimte crisis is het herstructureren van de binnenstad een goede oplossing. Wel moet dit stapsgewijs gebeuren, zodat dit niet ten koste gaat van de levendigheid van het centrumgebied. Er zijn veel voorbeelden te vinden van winkelstraten die op de juiste manier zijn geherstructureerd, en hierdoor het leven terug de binnenstad in blazen.
Advies nodig? Schakel PAS bv in!
Vragen over herstructurering van de binnenstad? PAS bv staat al ruim 25 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
