Gemeenten onnodig in de clinch met initiatiefnemers
Steeds vaker krijgt PAS bv de vraag van gemeenten op welke wijze zij om moeten gaan met plankosten bij particuliere initiatieven. Wanneer een particulier een bouwplan heeft dient hij bij de gemeente een schetsplan in en wil hiervoor de planologische medewerking. Hierbij vergeet de initiatiefnemer vaak dat, ook al is de gemeente het bevoegd orgaan voor planologische besluiten, zij hier ook kosten voor moet maken en deze kosten, ingevolge de Wet ruimtelijke ordening, gedekt moet hebben. Het betreft dan met name de gemeentelijke apparaatskosten, zoals de afdeling Stedenbouw, RO, Wonen e.d.
Verplichting kostenverhaal: hoe zit het ook alweer?
Het (verplichte) kostenverhaal van de gemeente vloeit voort uit de Wet ruimtelijke ordening, afdeling 6.4. Deze wet verplicht de gemeente om de gemeentelijke kosten, ten gevolge van een bouwplan, te verhalen op betrokken initiatiefnemers. Het gaat hierbij om bouwplannen zoals genoemd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (verder in dit artikel Bro genaamd). Dit zijn kortgezegd bouwplannen waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is.
Zoals bij gemeenten en initiatiefnemers bekend kan het kostenverhaal worden geregeld via:
- Anterieure overeenkomst (op vrijwillige basis);
- Exploitatieplan (eenzijdig opgelegd door gemeente).
Bij particuliere initiatieven beperkt het kostenverhaal zich doorgaans tot de (gemeentelijke) plankosten en eventueel een bijdrage voor eventuele bovenwijkse voorzieningen.
Hoogte gemeentelijke plankosten: te vaak verkeerd ingeschat
Voor het bepalen van de gemeentelijke plankosten maken veel gemeenten een ‘rondje’ langs de betrokken afdelingen of maken ze gebruik van een eigen plankosten rekenmodel. Zo kunnen zij een inschatting maken van de te verwachte inzet. Dit resulteert doorgaans in aanzienlijke hoge(re) plankosten. Het inschatten van het aantal benodigde uren is voor veel gemeenten vrij lastig.
Logischerwijs houdt men liever een ruimere raming aan dan wellicht nodig is. Echter, dit kan weer leiden tot discussies met een particuliere initiatiefnemer en voor men het weet ontstaat er een onderhandeling over de plankosten. Iets wat het in onze ogen niet moet worden. Dit kost alleen maar onnodige tijd en brengt voor beide partijen alleen maar weer extra kosten met zich mee.
Plankostenscan: meer uniformiteit in plankosten gemeenten
Voor het bepalen van de plankosten kan veel beter worden uitgegaan van de plankostenscan van VROM. Dit is het rekenmodel die verplicht moet worden toegepast bij het opstellen van een exploitatieplan. In dit rekenmodel is uitgegaan van landelijke gemiddelden van plankosten en geeft dan ook een goed beeld van de daadwerkelijke kosten. Het is in die zin de ondergrens van de plankosten die een gemeente bij de initiatiefnemer in rekening kan brengen. En veel initiatiefnemers zijn hiervan op de hoogte.
Bijkomend voordeel is dat de gemeente het ‘verwijt’ van betaalplanologie voor is. Hiervan is namelijk sprake als de gemeente bij het aangaan van een (anterieure) overeenkomst aantoonbaar meer en substantieel hogere kosten wil bedingen dan mogelijk is binnen een exploitatieplan. Daarnaast mag het niet zo zijn dat planologische wijzigingen ‘gekocht’ kunnen worden. De afweging van de gemeente om al dan niet mee te werken aan voorgestelde ontwikkelingen mogen alleen van planologische aard zijn. Kortom: bestaan er tegen een ontwikkeling geen planologische bezwaren dan kan de ontwikkeling niet worden tegengehouden omdat het kostenverhaal niet is geregeld met de initiatiefnemer. De gemeente zal dan over moeten gaan tot het opstellen van een exploitatieplan.
Van intentie naar realisatie
Zoals in de inleiding aangegeven legt een initiatiefnemer in eerste instantie een schetsplan voor aan de gemeente. De gemeente kan dan aangeven hoe ze tegen het plan aankijkt: is het een gewenste (gebieds)ontwikkeling of niet?
Wanneer de gemeente het plan als gewenste ontwikkeling beoordeelt zal het schetsplan moeten worden uitgewerkt en ingepast. De gemeente wil dit graag in overleg met de initiatiefnemer doen. Dit betekent in de praktijk dat de gemeente een ‘programma van eisen’ of nota van uitgangspunten wil opstellen, waarin de voornaamste (ruimtelijke) uitgangspunten worden genoemd als basis voor de verdere uitwerking. Uiteindelijk draagt dit ook bij aan de haalbaarheid van het plan in de planologische procedure, zowel bij de vaststelling door de gemeenteraad als bij een eventuele beroepsprocedure bij de Raad van State.
De vraag is echter in hoeverre met name de initiatiefnemer in deze intentiefase al toe wil naar een anterieure overeenkomst over de plankosten en eventuele andere bijdragen. De betrokken partijen staan immers nog aan het begin van planontwikkeling en zullen gezamenlijk tot een bouwplan moeten komen met wensen en/of eisen van beide kanten. Het is te vroeg om in dit stadium een anterieure overeenkomst te sluiten. In mijn optiek is het beter om vóór deze fase een zogenaamde intentieovereenkomst te sluiten waarin de kosten tot de definitieve nota van uitgangspunten worden afgesproken. Dit geeft de initiatiefnemer meer duidelijkheid en zekerheid voor de verdere uitwerking van zijn plan.
Ongeacht of partijen er gezamenlijk uitkomen, er ontstaat dan duidelijkheid over de kosten voor dit stadium van planontwikkeling. De gemeente heeft haar kosten gedekt voor als het uiteindelijk niet tot een bouwplan komt, wat in de praktijk vaak genoeg voorkomt en de initiatiefnemer, immers degene die iets wil, weet waar hij aan toe is. Bij doorgang van het bouwplan wordt dit ‘voorschot’ in mindering gebracht op de totale plankosten in de definitieve anterieure overeenkomst.
Bijkomend voordeel van de ‘knip’ is dat de plankostenscan op basis van het definitieve bouwplan kan worden ingevuld om de definitieve exploitatiebijdrage te bepalen. De plankosten sluiten dan geheel aan bij het definitieve plan, wat ook in het voordeel van de initiatiefnemer kan zijn, bijvoorbeeld als het woonprogramma lager uitvalt dan bij het bedachte schetsplan.
De rol van PAS bv
Maar wat is dan de rol van PAS bv in dit verhaal?
Dankzij onze jarenlange ervaring en de expertise van adviseurs kunnen wij gemeenten perfect helpen bij het opstellen van een beleidsplan rondom plankosten. Daarnaast helpen wij gemeenten graag met het in gebruik nemen van het juiste rekenmodel zoals die door VROM is vastgesteld.
Is er een ‘onderhandeling’ ontstaan met een initiatiefnemer? Dan treedt PAS bv graag op als bemiddelaar, zodat alle neuzen dezelfde kant op gaan wijzen en iedereen naar hetzelfde einddoel kan werken.
Conclusie: zorg dat de communicatie helder is
Initiatiefnemers van (gebieds)ontwikkelingen dienen het belang in te zien om in een vroeg stadium in overleg te gaan met de gemeente over de planontwikkeling. Door aan het begin gezamenlijk tot een nota van uitgangspunten te komen geeft een initiatiefnemer zekerheid voor de verdere uitwerking. Dat de gemeente de kosten hiervoor wil vastleggen, als ‘voorschot’ op de definitieve anterieure overeenkomst, is zakelijk gezien niet meer dan logisch. Immers, het risico bestaat dat een bouwplan toch niet door gaat, terwijl de gemeente wel de werkzaamheden heeft uitgevoerd en dus ook kosten heeft gemaakt.
Voor gemeenten is het aan te bevelen om de wijze van kostenverhaal bij particuliere initiatieven vast te leggen in bijvoorbeeld een nota Kostenverhaal. Op deze manier ligt er een eenduidig verhaal over de werkwijze, is het duidelijk dat het verhalen van plankosten geen onderhandeling is. Willekeur kan op deze manier worden voorkomen. Uiteraard kan PAS bv hierbij ondersteuning leveren.
Beleid voor plankosten nodig? Schakel PAS bv in!
Sinds de oprichting in 1993 heeft Planeconomie en Gebiedsontwikkeling Adviesbureau PAS veel ervaring opgedaan met betrekking tot plankosten. Wij kunnen advies geven over beleid rondom plankosten en hoe het rekenmodel ingezet moet worden. Daarmee zorgen onze adviseurs dat er geen onrust ontstaat tussen gemeenten en initiatiefnemers. Heeft uw gemeente dus beleid nodig rond plankosten of kunt u ons advies gebruiken met betrekking tot de plankostenscan? Stuur dan een e-mail naar info@pasbv.nl. Liever direct contact? Bel 0598 61 23 80 voor ons kantoor in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
