Gemeenten staan voor een enorme opgave op het gebied van maatschappelijk vastgoed. In het kader van het Klimaatakkoord moet de sector maatschappelijk vastgoed verduurzamen. Onder maatschappelijk vastgoed vallen veel soorten gebouwen, denk bijvoorbeeld aan scholen, sportgebouwen, bibliotheken en theaters. Grofweg valt het maatschappelijk vastgoed onder te verdelen in de deelportefeuilles sport, welzijn, cultuur en onderwijs. Lees in deze blog alles over de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed.
Klimaatakkoord & opgave voor gemeenten
Concreet stelt het Klimaatakkoord een streefdoel van 49% CO² reductie in 2030 en een einddoel van 95% CO² reductie in 2050. Daarnaast moeten de gebouwen aardgas vrij zijn. Meer dan 60% van al het maatschappelijk vastgoed is in het bezit van gemeenten [1]. Momenteel gelden al BENG-eisen voor maatschappelijk vastgoed (utiliteitsbouw). Nieuwbouw hoeft daarmee niet meer verduurzaamd te worden om aan de doelstelling uit het Klimaatakkoord te voldoen. De grootste uitdaging ligt daarmee dus in het verduurzamen van bestaand maatschappelijk vastgoed van gemeenten.
Hoe verduurzamen gemeenten hun maatschappelijk vastgoed?
Gemeenten kunnen hun portefeuille maatschappelijk vastgoed op meerdere manieren verduurzamen. Voor elk gebouw moet de gemeente een besluit nemen over de toekomst ervan. Zo hebben de gemeenten feitelijk de volgende keuzes:
- Afstoten
- In stand houden
- Verduurzamen
- Sloop-nieuwbouw
Om per gebouw de meest kosteneffectieve keuze te maken is het van belang de portefeuille op meerdere gebieden te analyseren. Dit kan door elk gebouw te analyseren op het gebied van onder andere technische staat, functionaliteit, gebruikerstevredenheid en het voldoen aan beleidsdoelen van de gemeente.
Afwegingen verduurzaming maatschappelijk vastgoed
Bij de keuze tussen wel of niet verduurzamen speelt het bouwjaar van een gebouw een grote rol. Dit heeft te maken met het Bouwbesluit dat gold op het moment van bouwen. Vanaf 1992 gelden bijvoorbeeld hogere eisen aan de energieprestatie van gebouwen waardoor deze ook makkelijker (goedkoper) te verduurzamen zijn. Het verduurzamen van oudere gebouwen kan hoge kosten met zich meebrengen, soms zo hoog dat deze de kosten van nieuwbouw evenaren of zelfs overschrijden. In sommige gevallen kan de gemeente echter niet anders dan oude gebouwen verduurzamen, dit geldt ook in beperkte mate voor monumenten. Het VNG adviseert in de sectorale routekaart maatschappelijk vastgoed om monumenten slechts aardgas vrij te maken en verduurzamingsmaatregelen conform de Erkende Maatregelenlijst uit te voeren[2].
Opkomst Multifunctionele accommodaties (MFA’s)
Wat in de praktijk steeds vaker voorkomt bij de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is de bouw van een MFA (multifunctionele accommodatie), waarin meerdere (vaak maatschappelijke) functies worden gehuisvest. Mocht een gemeente besluiten panden af te stoten (verkopen) of te slopen omdat verduurzaming te kostbaar is dan kan het een optie zijn om de functies van die gebouwen samen onder te brengen in een nieuw te bouwen MFA. Doorgaans levert dit een besparing op in bouwkosten ten opzichte van het bouwen van afzonderlijke gebouwen. Hierdoor zijn multifunctionele accomodaties steeds populairder om op de nemen in de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed.
Gemeentelijk grondbeleid i.r.t. verduurzaming
Voor de bouw van MFA’s moet dan wel grond beschikbaar zijn. Het gemeentelijke grondprijsbeleid kan hierin een rol spelen. Met verduurzaming alleen al zijn al grote structurele (kapitaallasten) en incidentele financiële lasten gemoeid. Daarnaast is het onvermijdelijk dat de coronapandemie zijn effect uitoefent op de begroting van gemeenten.
Grond toewijzen voor maatschappelijk vastgoed wordt daarmee lastiger indien financiële afwegingen een groter effect gaan hebben. Tegenover een maatschappelijke invulling van een plot staat vaak als alternatief invulling door woningbouw of een (semi-) commercieel programma. Gemeenten hanteren meestal een vaste maatschappelijke grondprijs tussen € 100 – 225 per m² voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen. Dit bedrag wordt dan over het algemeen gerekend per m² perceel of per m² BVO, afhankelijk van de FSI (floor space index). Deze grondprijs is eigenlijk altijd een stuk lager dan de grondprijs voor commerciële functies. Mede hierdoor zien we bij PAS bv dat maatschappelijk programma in gebiedsontwikkelingen soms lastiger in te passen is. Maatschappelijk programma in de grondexploitatie brengt minder opbrengsten met zich mee en kan leiden tot de noodzaak van een financiële bijdrage vanuit de gemeente. Hiervan is vooral sprake wanneer veel kosten gemoeid zijn met het bouwrijp maken van grond voor maatschappelijk vastgoed.
Suggestie
Het valt op dat het grondprijsbeleid tussen gemeenten op het gebied van maatschappelijke voorzieningen nog wel eens verschilt. Hoewel meestal een vaste grondprijs wordt gehanteerd is dit bij de ene gemeente de daadwerkelijke uitgifteprijs en bij de andere gemeente geldt het als minimale grondprijs, waarbij geldt dat de uitgifteprijs ten minste kostprijs dekkend moet. Hoewel er voor complexe binnenstedelijke projecten wellicht een uitzondering gemaakt moet worden is het op die manier makkelijker om grond te vinden voor maatschappelijk vastgoed. Een grondexploitatie met uitsluitend maatschappelijk programma is daarmee ten minste sluitend waardoor het initiatief sneller van de grond komt omdat het financieel minder ongunstig is vergeleken een andere invulling. Daarnaast hoeft de gemeente minder frequent een financiële bijdrage te doen zodat er meer geld beschikbaar is voor verduurzaming van bestaand maatschappelijk vastgoed.
Advies nodig? Schakel PAS bv in!
Vragen over de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed, of wellicht een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 25 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
[1] https://vng.nl/sites/default/files/2020-05/2020sectorale-routekaart-maatschappelijk-vastgoed-def.pdf
[2] https://vng.nl/sites/default/files/2020-05/2020sectorale-routekaart-maatschappelijk-vastgoed-def.pdf
