Projectbezoek en studiereis PAS bv
Eind september heeft PAS bv weer haar jaarlijkse studiereis gemaakt. Ditmaal was de bestemming Valencia. Tijdens ons verblijf in deze prachtige stad stond het zogenaamde ‘Valenciaanse model’ centraal. De theorie over en de ervaringen vanuit de praktijk met deze manier van gebiedsontwikkeling werd ons op zeer leerzame wijze bijgebracht door professor Carles Gascó (1). Samen met hem hebben wij vanuit de verschillende stakeholders (gemeente, de banken en urbanisator) kennis kunnen maken met de voor- en nadelen van deze manier van gebiedsontwikkeling.
Het Valenciaanse model
Professor Carles Gasco heeft ons uitleg gegeven over het Valenciaanse model: de manier van gebiedsontwikkeling die sinds de jaren 90 wordt toegepast in Valencia. Deze manier van gebiedsontwikkeling heeft een forse bouwimpuls aan de stad gegeven. Een impuls,die nieuwe en succesvolle stadswijken heeft opgeleverd. Echter, dit succes kent ook haar keerzijde.
Deze aanpak kennen wij (nog) niet in Nederland. Het gaat in de basis uit van een gedwongen(!) participatie voor diegene die eigendom heeft in het gebied en bekostiging van de openbare voorzieningen door de eigenaren in het gebied. Eigenaren kunnen in geld betalen, maar ook door inbreng van grond. (Grootschalige) grondposities door één partij kunnen in principe niet worden ingenomen, waardoor kostenverhogende grondspeculatie worden vermeden, zoals in Nederland vaak het geval is. Door mee te doen, krijg je op basis van het ontwikkelplan bouwrechten die jezelf kunt benutten, maar ook kunt verkopen. Wil je dat niet dan word je onteigend. Ook kun je als eigenaar kiezen voor een andere plek in het plan naar analogie van het ons wel bekende stedelijke herverkaveling. De werkwijze is als volgt. Het stadsbestuur schrijft een wedstrijd uit voor het maken van een plan voor een te herontwikkelen stadsdeel. De gemeente stelt vervolgens de bestemmingsplankaders vast als het gaat om bebouwingsdichtheid en openbare voorzieningen. De stad Valencia kenmerkt zich als een dichtbebouwde stad. Het stadsbestuur houdt hieraan vast en schrijft vaak hoge dichtheden voor, wat resulteert in veel hoogbouw met voorzieningen in de plint. Diverse partijen (ontwikkelaars, stedenbouwers, architecten etc.) kunnen hun plannen met een financiële uitwerking indienen waaruit de gemeenteraad vervolgens een plan kiest. De winnende partij mag zich de urbanisator noemen die vervolgens het plan uitvoert. De betreffende partij legt met bijdragen van anderen de openbare voorzieningen aan in de eerste twee jaar (!) en kan indien zij bouwrechten heeft verworven ook de bouwontwikkeling ter hand nemen. Het grote manco is dat dit vervolgens vanwege het ontbreken van voldoende marktvraag tal van onbebouwde plekken heeft opgeleverd. Een bijzondere maar ook intrigerende manier van stadsontwikkeling en kostenverhaal.
De wijk Orriols
Na deze theoretische inleiding hebben wij de wijk Orriols bezocht om de geschetste praktijk te ervaren. Het betreft met name een woonwijk met veel bedrijvigheid gekenmerkt door een hoge dichtheid, weinig openbare ruimte en ruimte voor de auto. Een wijk die in relatief korte tijd is gerealiseerd, maar waar voldoende kwaliteit ontbreekt. Wij hebben onze weg vervolgd naar de urbanisator van het project Parc Central waar de heer Salvador Martínez, econoom en general manager van Sociedad Parque Central -de publieke organisatie die optreedt als urbanisator- ons tekst en uitleg heeft gegeven over deze ontwikkeling. Parque Central betreft het grootste herontwikkelingsproject (gebied van 63 hectare) midden in stedelijk gebied. Op met name (voormalige) spoorweggronden moet een grootschalig stadspark midden in het centrum verrijzen. De spoorlijnen worden daarvoor ondergronds aangelegd, waarmee ruimte wordt gemaakt voor de realisatie van een groot stadspark van 25 hectare, woningen en commerciële ruimte (630.000 m2 BVO).
Rol van de bank
Tot slot hebben wij een van de grote stakeholders in de Valenciaanse gebiedsontwikkeling gesproken: de bank. De heer Rubén Rojas, econoom en verantwoordelijke voor grondverwerving namens Anida (onderdeel BBVA bank), heeft ons meegenomen in de rol die banken nu vervullen in het postcrisis tijdperk. Door de vele faillissementen en wanbetalingen hebben de banken tegen hun wil steeds meer onderpanden en restschulden gekregen, waardoor zij opgezadeld zitten met veel incourant vastgoed, met name woningen. De banken proberen nu vervolgens door verkoop tegen lage prijzen nog inkomsten te genereren en van deze woningen af te komen, wat leidt tot marktverstoring. Anderzijds participeren banken door het vele vastgoedeigendom ook weer meer dan evenredig in herontwikkelingsprojecten, zelfs in de rol van urbanisator. En als het vervolgens gaat om hypotheekverstrekkingen dan gaan eigen projecten voor.
Nieuwe inzichten
Om inzicht te krijgen in de financiële onderbouwing die partijen in moeten dienen bij hun ontwikkelplannen hebben wij inzage gekregen in de onderliggende cijfers van een actuele case. Tal van variabelen zijn daarin al voorgeschreven, variërend van het minimale kwaliteitsniveau van de openbare ruimte tot de winst die de urbanisator krijgt. Niet voorgeschreven zijn de (norm)kosten en opbrengsten waarmee de financiële haalbaarheid wordt aangetoond. Duidelijk is dat hier, afhankelijk van het risicoprofiel van de ontwikkeling, nog wel de nodige ruimte in zit (moet zitten).
Het Valenciaanse model is niet altijd een even ‘sociaal’ model vanwege gedwongen participatie en directe meebetaling aan de openbare voorzieningen, maar bezit zeker onderdelen die misschien ook in Nederland toegepast kunnen worden. Ons verblijf in Valencia heeft nieuwe inzichten en veel stof tot nadenken opgeleverd.
(1) Carles Gascó Verdier woont en werkt (als architect en planoloog) in Valencia en werkt nauw samen met Demetrio Muñoz Gielen. Hij is professor Planologie aan de UCH-CEU Universiteit Valencia. Hij kent niet alleen de stad op zijn duimpje, maar begrijpt ook wat Nederlanders willen leren in zijn stad.
