Tiny House, hoe zit het met de wetgeving?

PAS bv is een adviesbureau gespeciliseerd in planeconomie en gebiedsontwikkeling. Wij geven advies aan gemeenten en provincies in Nederland. Dit blog is gericht op advisering aan gemeenten en provincie.Ben je een particulier en heb je vragen? Dan dan verwijzen we je graag door naar Tiny House Nederland voor verdere informatie.

Je hoort het steeds meer; het begrip ‘Tiny Houses’. Dit begrip komt oorspronkelijk uit Amerika waar na de kredietcrisis de ‘Tiny House movement’ is ontstaan. Deze beweging is in 2015 overgewaaid naar Nederland en sinds dien redelijk gegroeid. Wat houdt de term ‘Tiny House’ precies in, en welke wetgeving geldt op het moment dat je Tiny Houses in een project wilt verwerken? Lees het in dit blog!

Maar wat is een Tiny House nu precies?

Zoals de naam eigenlijk al zegt is een Tiny House een klein huis, hierbij gaat men uit van een maximaal vloeroppervlak tot 50 vierkante meter. Het gaat om een volwaardige en vrijstaande woning waarbij de ecologische voetafdruk zo klein mogelijk is. Wel moet het duidelijk zijn dat een Tiny House geen recreatiewoning is, het is bedoeld om permanent is te wonen.

Daarnaast is er nog wel een verschil te maken in twee verschillende soorten Tiny Houses, namelijk ‘verplaatsbare Tiny Houses’ en ‘niet-verplaatsbare Tiny Houses’. Verplaatsbare Tiny Houses worden veelal gebouw op wielen en komen vaak op braakliggende terreinen te staan waar dus bedoeld is om hier tijdelijk te gaan wonen. Niet-verplaatsbare Tiny Houses worden gebouw op een vaste fundering en bevinden zicht op een locatie waar ze dus ook permanent blijven staan.

Waarom kiezen mensen ervoor te wonen in een Tiny House?

Er zijn verschillende motieven om te gaan wonen in een Tiny House, zo kan het financieel erg aantrekkelijk zijn. Een Tiny House is namelijk relatief gezien erg goedkoop in vergelijking met een normale woning, zo ligt de prijs gemiddeld vaak tussen de 25.000, – en 80.000, – euro voor een kant en klare Tiny House. Daarnaast heb je omdat het een zeer kleine woning is ook lage maandlasten wat ook aantrekkelijk is voor veel mensen.

Een ander motief is dat een bepaalde groep mensen behoefte heeft aan meer vrijheid en flexibiliteit. Zo zijn verplaatsbare Tiny Houses zeer flexibel omdat ze makkelijk meegenomen kunnen worden wanneer je wil verhuizen en geeft dit een gevoel van vrijheid omdat je snel weg zou kunnen als je dat graag wil.

Wat veel mensen ook belangrijk vinden die gaan wonen in een Tiny House is de duurzaamheid van dit concept. Een Tiny House laat een relatief kleine ecologische voetprint achter en de meeste Tiny Houses worden ook energie neutraal gebouwd.

Grond en wetgeving Tiny House

Een Tiny House kan je niet zomaar overal neerzetten als je er permanent in wil gaan wonen. Hierom is het belangrijk om goed te kijken naar de wetgeving voor een Tiny House. Het stuk grond waar het bouwwerk op komt te staan moet namelijk de juiste bestemming ‘wonen’ hebben, dit is opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente. De kosten van dit stuk grond hangt af van de grote van de kavel en verschilt per gemeente. Veel gemeente hebben momenteel nog geen specifieke bepalingen omtrent de prijzen van grond voor Tiny Houses. In de gemeente waar dit wel het geval is wordt de grond vaak residueel berekend op dezelfde manier als vrijesectorwoning en indien dit noodzakelijk is wordt het getaxeerd. Wat ook veel voorkomt is dat de grond niet verkocht wordt maar door middel van erfpacht wordt uitgegeven.

Voor het bouwen van een Tiny House zal volgens de wetgeving een omgevingsvergunning aangevraagd moeten worden. Een van de eisen om deze te krijgen is dat het gebouw voldoet aan het Bouwbesluit 2012, een wetgeving waar ook een Tiny House onder valt. Het bouwbesluit in Nederland is er zodat mensen beschermd worden tegen het huren van een bouwwerk wat onveilig, te klein of ongeschikt is als woonplek. Gelukkig is er ruimte voor afwijking mogelijk, door gebruik te maken van de zogenaamde gelijkwaardigheidsbepaling, artikel 1.3 van het Bouwbesluit 2012:

‘Aan een in hoofdstuk 2 tot en met 7 gesteld voorschrift behoeft niet te worden voldaan indien het bouwwerk of het gebruik daarvan anders dan door toepassing van het desbetreffende voorschrift ten minste dezelfde mate van veiligheid, bescherming van de gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu biedt als is beoogd met de in die hoofdstukken gestelde voorschriften.’

Je mag de prestaties van de woning dus anders invullen, als je kunt beargumenteren dat je toch aan de uitganspunten van het Bouwbesluit voldoet (te weten: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu). Daarbij hoef je niet te bewijzen dat je aan die uitgangspunten voldoet, maar je moet het wel aannemelijk maken door een goed onderbouwde argumentatie te schrijven. Zodat de ambtenaar vergunningen jouw aanvraag goed kan keuren.

Deze wetgeving zal komen te vervallen met de ingang van de omgevingswet, die zoals het er nu naar uitziet op 1 juli 2022 in zal gaan.

Ook PAS bv komt de ontwikkeling van Tiny Houses tegen!

De gemeente Groningen heeft bepaald dat er op een tweetal locaties plek komt voor Tiny Houses, namelijk in het Westpark en in Meerstad. Een van onze adviseurs (Nick Klappe) die Grondexploitatiemaatschappij Meerstad (GEMM) ondersteund komt zo ook in aanraking met de ontwikkeling van Tiny Houses. Nick is hier namelijk bezig met de herziening en herinrichting van de betreffende grondexploitaties. Zo komt er in Meerstad plek voor 10 tot 12 unieke Tiny Houses die onder architectuur zullen worden gebouwd. De Tiny Houses zullen daar ook permanent geplaatst worden zodat toekomstige bewoners verzekerd zijn om daar te kunnen blijven wonen. Voordat deze Tiny Houses er komen in Meerstad zal er nog moeten worden bepaald hoe de uitgifte van grond gedaan zal worden dit is namelijk nog niet bepaald. Over de verkoopprijzen kan op dit nog niet veel gezegd worden omdat er eerst nog een architectuurontwerp gemaakt moet worden.

Advies nodig? Schakel PAS bv in!

Wij zijn geen adviesbureau voor particulieren, bent u een particulier en heeft u vragen over tinyhouses? Dan verwijzen we je graag door naar Tiny House Nederland voor verdere informatie.

Bent u van de gemeente of provincie en heeft u vragen? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.