Traineeship planeconomie, de springplank tot succes!
4 september 2022
Het groeiende spanningsveld op de beschikbare ruimte in de stad
21 november 202230% sociale huur in elke gemeente in 2030, dat is het streven van minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening Hugo de Jonge. In een poging de woningmarkt in deze tijden van woningnood betaalbaar en bereikbaar te houden voor iedereen heeft minister de Jonge deze doelstelling opgesteld. Daarnaast zal dit streven leiden tot een ‘evenwichtigere nationale verdeling van mensen die extra zorg en aandacht nodig hebben en voor wie het lastiger is om een geschikte woning te vinden’. Aldus minister De Jonge in zijn verklaring. Dit klinkt als een mooi streven in een poging de druk op de woningmarkt te verlichten, maar hoe gaat dit in de praktijk uitpakken?
Sociale huur in Nederland
Percentage sociale huur volgens het OECD in 2020
Om te beginnen is het verstandig om te kijken naar de Nederlandse woningmarkt en de positie van sociale huur hierin. Volgens data verzameld door de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OECD) heeft Nederland in 2020 veruit het hoogste percentage sociale huurwoningen ter wereld. Uit deze data blijkt dat Nederland op een nationale schaal al die 30% sociale huur haalt. Desondanks zijn de wachtlijsten voor een sociale huurwoning in heel veel gemeenten, vooral in de Randstad waar het woningtekort het grootst is, lang. Een van de redenen dat de sociale huurmarkt vast loopt is de grote groep mensen die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. In tegenstelling tot veel andere landen komen in Nederland veel middeninkomens ook in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dit in combinatie met de veelal goede kwaliteit van deze woningen, zorgt voor het vastlopen van de woningmarkt. Mensen stromen niet door op de woningmarkt en wonen in veel gevallen goedkoop scheef.
Implicaties van het streven naar de 30%
Het opleggen van 30% sociale huur in elke gemeente brengt enige praktische implicaties met zich mee. Volgens onderzoek van Trouw blijkt dat bijna twee derde van de gemeenten niet voldoen aan de 30% sociale huur. Bij 40% van de gemeenten blijft het aandeel sociale huur zelfs op minder dan een kwart van de woningvoorraad hangen. Het hoge percentage van Nederland wordt dan ook met name behaald door de grote percentages sociale huurwoningen in de grote steden die daarmee het landelijke gemiddelde omhoogtrekken. In dat kader is een meer evenwichtigere verdeling van sociale huurwoningen over Nederland geen heel gek plan. Het is echter de vraag of de wijze waarop dit gerealiseerd moet worden de beste manier is. Het lijkt onwaarschijnlijk dat een Laren of Bloemendaal (de rijkste gemeenten van Nederland) in de aankomende jaren hun voorraad sociale huurwoningen verhogen van nog geen 20% naar het beoogde quotum. Dit zou betekenen dat ze respectievelijk 577 en 1059 (10,6% en 10,4% van de huidige woningvoorraad) aan sociale huurwoningen moeten bijbouwen. Dit is voor Bloemendaal al bijna twee keer meer woningen dan de gemeente plande te bouwen tussen 2018 en 2022. Daarnaast is het ook de vraag of er wel behoefte is aan 30% sociale huurwoningen in deze gemeenten, wellicht is er regionaal een grotere vraag naar andere woningtypen.
Indien een gemeente wordt verplicht veel sociale huur op te nemen in hun woningbouwprogramma in de aankomende jaren heeft dit grote gevolgen voor de hanteerbare grondwaarden, welke kunnen leiden tot een niet sluitende grondexploitatie. Het bijbouwen van veel sociale huurwoningen kan de financiële haalbaarheid van de bouwplannen onder druk zetten en dit kan andere wensen van de gemeente, zoals duurzaamheid en de realisatie van midden huur, in de weg zitten. In de praktijk blijkt dat de lagere opbrengsten van sociale huurwoningen elders in het plan vaak worden opgevangen door duurdere woningen te realiseren, in sommige gevallen gaat dit ten koste van het middensegment. Deze ontwikkeling heeft een negatieve invloed op de doorstroom van de woningmarkt. De adviseurs van PAS bv staan voor u klaar om de financiële haalbaarheid van bouwplannen te waarborgen en zo samen tot een gezond plan te komen waarin de woonwensen gerealiseerd kunnen worden.
De Nederlandse woningmarktregio’s
Een andere manier?
Een woningzoekende beperkt zijn zoekgebied veelal niet tot één gemeente, maar zoekt in een bepaalde regio. Zodoende is de ambitie tot het evenwichtiger verdelen van sociale huurwoningen over Nederland een goede ambitie. Echter door doelstellingen te stellen op gemeentelijk niveau wordt er voorbij gegaan aan de regionale woningbehoeften. Gelukkig is Nederland hiervoor in woningmarktregio’s opgedeeld. Deze woningmarktregio’s vormen ook de werkgebieden van woningcorporaties. Door specifieker te kijken naar wat de woningbehoefte in deze regio’s is, en in te spelen op de verschillende tekorten per type woning, kan de woningnood efficiënter worden aangepakt. Daarnaast kan dan ook de doorstroom worden bevorderd, wat tot een verlichting van de druk op de sociale huurwoningen kan leiden.
Advies nodig? Schakel PAS bv in!
Vragen over de sociale huur in jouw gemeente, en of de 30% realistisch is? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 25 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.
