Het groeiende spanningsveld op de beschikbare ruimte in de stad

De lage rentes, stijgende bevolkingsaantallen en slechte doorstroming hebben de afgelopen jaren voor een grote woningnood gezorgd in Nederland. Gemeentes kiezen er dan ook steeds vaker voor prioriteit te geven aan woningbouw, in de stad. Een voorbeeld hiervan is de transformatie van binnenstedelijke bedrijvenlocaties die worden getransformeerd naar woningbouwlocaties. Dit resulteert dan wel in een toename van het woningaantal binnen de contouren van de stad, maar de transformatie van bedrijvenlocaties gaat wel ten koste van beschikbare ruimte voor bedrijven.

Woningbouw

Steeds kleinere huishoudens, een relatief hoge instroom van migranten en een slechte doorstroming zijn een paar van de oorzaken van de huidige wooncrisis. Gemeenten doen er alles aan om deze wooncrisis op te lossen onder andere door het bijbouwen van zoveel mogelijk woningen. Gemeentes willen dit zoveel mogelijk binnen de bestaande stadsgrenzen doen, dit wordt ook vanuit de provincie geëist. Dit heeft veel voordelen, waaronder de al aanwezige OV-verbindingen en overige voorzieningen die zich in de stad bevinden.

Wanneer binnen de bestaande stadsgrenzen woningen worden toegevoegd gaat dit bijna altijd om binnenstedelijke herontwikkelingen of transformaties. In veel gevallen gaat het hier dan om de transformatie van bedrijvenlocaties, kantoorgebouwen of verouderde woningbouw. Bij deze binnenstedelijke (her)ontwikkeling zijn vaak veel stakeholders betrokken zoals omwonende, omliggende bedrijven, overheden en belangenorganisaties. Deze partijen hebben allemaal verschillende belangen, eisen en wensen wat ontwikkeling op deze locaties ingewikkeld en vaak langdurig maakt. Vaak terugkerende vertragingen ontstaan door bezwaarschriften van omwonende, benodigde onderzoeken en lange procedures (bestemmingsplan, bouwplan, omgevingsvergunning). De ontwikkeling van woningbouw op binnenstedelijke bedrijvenlocaties gaat daarnaast ook gepaard met een flink aantal financiële uitdagingen.

Financiële randvoorwaarden

Vanuit financieel oogpunt is de transformatie van bedrijvenlocaties naar woningbouw vaak ingewikkeld. De relatief hoge vastgoedwaarde die bedrijven op dit soort locaties met zich meebrengen, maken het lastig nieuwbouwontwikkelingen financieel mogelijk te maken. Er zijn hierdoor vaak hoge dichtheden nodig om ontwikkelingen rendabel te maken. De hoge grondwaarde van deze bedrijvenlocaties komt door het feit dat binnenstedelijke bedrijvenlocaties erg schaars en dus gewild zijn. Daarnaast moeten op deze locaties soms ook (omliggende) bedrijven worden uitgekocht om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. In vergelijking met uitleggebieden of braakliggende gronden is de grondwaarde van binnenstedelijke bedrijvenlocaties hierdoor relatief hoog.

Naast de hoge grondwaarde drukken ook strenge parkeereisen vanuit de gemeente en het strikte woonbeleid van de stad, zwaar op de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke herontwikkelingen. In de stad geldt voor elke woning net als buiten de stad een parkeernorm, deze is in de stad vaak wel wat lager dan in buitengebieden door de aanwezigheid van OV-verbindingen. Desondanks moet er met nieuwbouwontwikkelingen rekening worden gehouden met deze parkeereisen, veel gemeentes eisen daarnaast dat dit onder het gebouw moet worden opgelost. Deze ondergrondse of half verdiepte parkeergarages nemen veel extra kosten per parkeerplek met zich mee. De strikte normen omtrent het woonprogramma maken het daarnaast lastig deze extra parkeerkosten op te vangen in de categorieën sociale huur/koop en midden huur/koop. Om deze kosten op te vangen wordt binnen projecten vaak gekozen om extra woonlagen toe te voegen, een lagere parkeernorm te hanteren of het realiseren van hogere aantallen kleinere woningen, waardoor de opbrengsten stijgen.

Bedrijven

De keerzijde van het transformeren van bedrijvenlocaties naar woningbouwlocaties is dat hierdoor kostbare ruimte voor bedrijven verloren gaat. Hier is momenteel al een groot tekort aan in de (binnen)stad, met name in grote steden zoals Den Haag en Rotterdam. Door het verdwijnen van deze bedrijvenlocaties, daalt de diversiteit aan functies in de binnenstad. De veiligheid en vitaliteit nemen af ten opzichte van steden waar mensen zowel wonen als werken. Vooral de actieve mkb-bedrijven binnen de stad ondervinden problemen met huisvesting. Deze zogenaamde “stadsverzorgende bedrijvigheid” (bakkers, garagebedrijven, kleinschalige logistiek, bouwbedrijven) kunnen steeds vaker geen geschikte ruimte vinden. Het langzaamaan verdwijnen van deze bedrijven uit de stad heeft een directe invloed op de werkgelegenheid en economische groei van diezelfde stad.

Functiemenging

Gemeenten mogen niet zomaar ontwikkelingen toestaan buiten de bestaande stadsgrenzen, er moet hierbij worden voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder geeft de gemeente richtlijnen voor mogelijke ontwikkellocaties van nieuwbouw. Hier wordt momenteel vooral puur gekeken naar woningbouw ontwikkelingen of de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Een oplossing voor het spanningsveld tussen wonen en bedrijfsruimte in de stad, zou functiemenging kunnen zijn. Bij grootschalige nieuwbouwontwikkelingen binnen de stad zou bijvoorbeeld meer ruimte kunnen worden gereserveerd voor lichte bedrijvigheid. Dit kan in de plint van een woontoren of in de vorm van een multifunctioneel gebouw met kantoor- en woonruimte. Niet alle bedrijvigheid die nu plaats moet maken voor woningbouw, zou op deze manier kunnen worden ingepast. Veel bedrijven zouden teveel overlast creëren (geur, geluid) om naastgelegen woningbouw toe te staan. Er zullen dus ook zeker locaties moeten worden gereserveerd binnen de stad, waar alleen bedrijven zich kunnen/mogen vestigen.

Gemeentes aan zet

De toenemende vraag naar geschikte woningen en courante bedrijvenlocaties in de stad, creëert een steeds groter spanningsveld op de beschikbare ruimte. Gemeentes zullen hierin keuzes moeten maken om zowel de hoge woningnood, als de toenemende schaarste op de bedrijfsruimte markt aan te kunnen pakken. Een oplossing hierin zou meer functiemening kunnen zijn, op deze manier kan efficiënter gebruik worden gemaakt van de beperkte ruimte in de stad. Dit om ook in de toekomst een stad te zijn waar zowel prettig gewoond als gewerkt kan worden.

Advies nodig? Schakel PAS bv in!

Vragen over de transformatie van bedrijvenlocaties? Of wellicht over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! PAS bv staat al ruim 25 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met hun kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.