Impact van fluctuerende rente op gebiedsontwikkeling en gemeentelijke financiering

Fluctuerende rentes in 2025 hebben directe gevolgen voor gemeentelijke financiering, grondexploitaties en gebiedsontwikkeling. In dit artikel van PAS bv lees je hoe renteontwikkelingen van invloed zijn op kosten, opbrengsten, disconteringsvoet en strategisch grondbeleid. Gebiedsontwikkeling is immers een dynamisch en complex proces waarin overheden, ontwikkelaars, woningcorporaties en adviesbureaus samenwerken aan duurzame en leefbare omgevingen. Een cruciale factor in dit proces is de financiële haalbaarheid van projecten, waarbij rente een bepalende rol speelt. Maar hoe beïnvloedt rente precies de financiering en voortgang van gebiedsontwikkelingen?

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de renteverlagingscyclus voortgezet met inmiddels de vijfde opeenvolgende verlaging sinds 6 juni 2024. Op 12 maart 2025 werd de depositorente wederom verlaagd, ditmaal van 2,75% naar 2,50%. Deze reeks renteverlagingen markeert een significante verschuiving in het monetaire beleid van de ECB met als doel de economische groei in de eurozone te stimuleren. Deze trend is terug te zien in grafiek 1, die de ontwikkeling van de ECB-rente laat zien sinds 2000.

Grafiek 1. Rente Europese Centrale Bank. Bron: ECB rentebesluiten 2025: wanneer is het volgende besluit?

De beslissing om de rente te verlagen komt voort uit verschillende macro-economische factoren. Allereerst is de inflatie in de eurozone aanzienlijk gedaald ten opzichte van 2023 en staat deze anno maart 2025 op 2,50%. Dit is echter de ontwikkeling van inflatie in de eurozone als totaal, terwijl de inflatieniveaus tussen de landen kunnen sterk verschillen. Zoals zichtbaar in Grafiek 2, was de inflatie in Nederland vooral in 2022 aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de eurozone. Hoewel er lokale verschillen zijn in de inflatie, wordt de rentestand in de eurozone door de ECB centraal vastgesteld. Dit betekent dat de rente in alle landen in de eurozone gelijk is, wat het voor de ECB lastig maakt om specifiek in te spelen op de behoeften van individuele landen of regio’s. Als we toch kijken naar de ontwikkelingen van rente en inflatie in de eurozone, bijvoorbeeld in het jaar 2022, is het te zien dat de piek in inflatie werd gevolgd door hard stijgende rentestanden. Nadat de inflatie in de eurozone in 2024 was gestabiliseerd, keerde de trend van stijgende rente zich om, wat resulteerde in een reeks opeenvolgende renteverlagingen. Op deze manier voert de ECB accomoderend monetair beleid. Hiermee hoopt de centrale bank investeringen door bedrijven en consumptie door huishoudens te stimuleren, wat cruciaal is voor het aanjagen van de economische activiteit. Een lagere rente verlaagt de leenkosten, waardoor bedrijven eerder geneigd zijn te investeren in uitbreiding en innovatie, terwijl consumenten makkelijker leningen kunnen aangaan voor bijvoorbeeld woninghypotheken.

Met een lage rente wordt het over het algemeen aantrekkelijker om geld te investeren in plaats van op een bankrekening te laten staan (tegen een lage rente). Hierom kan de ECB, in tijden van hoge inflatie en een stagnerende economie, het investeringsklimaat verbeteren en economische activiteit stimuleren door middel van renteverlagingen. In de volgende paragrafen gaan we de gevolgen van deze renteverlaging uiteenzetten, met een focus op de gevolgen voor de gemeentelijke grondexploitatie.

Grafiek 2. Inflatie in de eurozone en Nederland. Bron: Inflation and consumer prices | Raisin

De impact van de renteverlagingen op gemeentelijke grondexploitaties

De effecten van een renteverlaging op de gemeentelijke grondexploitaties kunnen zowel positief als negatief zijn. Of deze ontwikkeling wel of niet gunstig is hangt van verschillende factoren af. Eén daarvan is het saldo van een grondexploitatie. Bij een negatief grondexploitatiesaldo zal een renteverlaging een positieve verandering opleveren, maar bij een positief saldo zal het resultaat van deze verlaging minder gunstig zijn. Dit heeft te maken met de rente waarmee er gerekend wordt. Bij een lagere rente wordt een negatief resultaat minder negatief, en een positief resultaat minder positief. Om dit verder toe te lichten, laten we naar twee voorbeelden kijken. Een gemeente heeft 3 lopende grondexploitaties. In voorbeeld A heeft gemeente een negatief saldo aan boekwaarde staan van € –500.000,-, terwijl in voorbeeld B er een positief saldo is van € 1.500.000,- aan boekwaarde. In onderstaande tabellen worden deze resultaten vergeleken in scenario’s met drie verschillende rentes, namelijk 3,00%, 2,00% en 1,50%. Het is duidelijk te zien dat naarmate de rente daalt, het resultaat in voorbeeld A minder negatief wordt. Bij de hoogste rentestand, namelijk 3,00%, is het saldo € -15.000,-. Als de rente halveert, komt het negatieve resultaat uit op € -7.500,-. Het effect op de boekwaarde van Gemeente B is daarentegen minder gunstig. Van € 45.000,- in geval van 3,00% rente daalt de boekwaarde naar € 22.500,- als de rente 1,50% wordt.

Tabel 1

Tabel 2

Zoals deze voorbeelden laten zien, is het effect van renteverlaging afhankelijk van het saldo van de grondexploitaties van een gemeente. Daardoor kan de impact van een rentewijziging zowel positief als negatief zijn.

“Dalende rentes zorgen ervoor dat negatieve grondexploitaties gunstiger uitvallen – een kans die gemeenten strategisch kunnen benutten.”

Het is belangrijk om rekening te houden met het saldo op het moment dat de berekeningen worden gemaakt, ook binnen dezelfde grondexploitatie. In de beginfase van het project worden er kosten gemaakt, bijvoorbeeld voor de aankoop van de grond en de eerste werkzaamheden, waardoor het saldo negatief is. In dit geval heeft een renteverlaging een positieve impact op de grondexploitatie. Later, wanneer de opbrengsten binnenkomen, wordt het resultaat positiever. De impact van een renteverlaging kan dan dus weer negatief zijn. In grafiek 3 wordt een voorbeeld weergegeven, waarin de ontwikkeling van kosten en opbrengsten tijdens de grondexploitatie te zien is.

Laten we de grondexploitatie uit grafiek 3 als voorbeeld nemen. Indien er in 2029 een rentedaling heeft plaatsgevonden, kan het uiteindelijke resultaat negatiever uitvallen dan in 2025 werd geraamd. Dit komt doordat het saldo na 2029 positief is, en de lagere rente leidt tot verminderde rentebaten. Als gevolg hiervan wordt het uiteindelijke resultaat lager, aangezien de toekomstige kasstromen met een lagere rente worden belast en dus minder rentebaten ontvangt.

Grafiek 3. Grondexploitatie saldo en jaarschrijven

Hoe nieuwe gemeentelijke leningen de renteparameter beïnvloeden

Veranderingen in de rentestand hebben ook invloed op gemeentelijke leningen. De renteparameter waarmee er bij gemeenten gerekend wordt is gevoelig voor deze veranderingen, waardoor de gemeente bewust moet omgaan met de lening portefeuille. Om dit te verduidelijken, laten we weer een paar voorbeelden vergelijken.

Een gemeente is een aantal leningen aangegaan op verschillende momenten. Hierbij zijn de rentes ook verschillend. De jaarrente wordt als gewogen gemiddelde berekend, en komt in dit geval uit op 1,56%, zie onderstaande tabel.

Tabel 3

De laatste rentestand (lening 4) is 3,50% geweest, en nu is de rente gedaald naar 2,75%. De gemeente heeft een nieuwe lening afgesloten van 20 miljoen euro. Door deze lening toe te voegen aan de portefeuille, is de (gewogen) jaarrente gestegen tot 1,94%.

Tabel 4

Er zijn een paar belangrijke aandachtspunten in dit voorbeeld. Ten eerste, hoewel de rente recent is gedaald, is de totale jaarrenteparameter toch gestegen. Dit komt doordat de rente, wanneer je naar de langere termijn kijkt, nog steeds hoog is in vergelijking met eerdere periodes. Hierdoor kan het lijken alsof leningen voordeliger zijn geworden, maar wanneer we naar de totale portefeuille kijken, kunnen de laatste (verlaagde) rentestanden alsnog hoog uitvallen.

Ten tweede, omdat de kosten van leningen gevoelig zijn voor veranderingen in de rentestand en het geleende bedrag, is het belangrijk dat de gemeente haar lening portefeuille actief beheert om de kosten te beperken door leningen met hogere rentes eerder af te lossen. Door hier actief op te sturen kan een gemeente hier veel profijt uit halen. Laten we dit verder toelichten.

Het afbetalen van eerder aangegane leningen

Wanneer de rente wordt verlaagd, creëert dit een gunstige situatie voor gemeenten die met leningen werken, omdat de leenkosten voor nieuwe leningen dalen. Gemeenten kunnen dit voordeel benutten door de bestaande leningen met hogere rentes sneller af te lossen, terwijl ze nieuwe leningen met lagere rentes blijven aanhouden. Dit stelt de gemeente in staat om de rentelasten te verlagen, wat op lange termijn kostenbesparingen oplevert.

Deze strategie helpt de gemeente om haar schuldenportefeuille te optimaliseren en de gemeentelijke middelen efficiënter te gebruiken. Daarnaast heeft het ook een positief effect op de grondexploitaties. De financieringskosten worden lager, waardoor het resultaat van de grondexploitatie gunstiger uit kan komen. In het kader van risicoafdekking kan ervoor gekozen worden de leningen op projectbasis af te sluiten. Wanneer de leningen gemeente-breed worden afgesloten, wordt de gemiddelde rente over alle leningen berekend. Indien de leningen echter per project of exploitatie worden afgesloten met vaste rente, is de grondexploitatie minder gevoelig voor toekomstige veranderingen in de rentestand. Dit kan wederom zowel positief als negatief uitvallen.

Door actief in te spelen op de renteveranderingen, kan een gemeente de financieringskosten verlagen en zowel het resultaat van grondexploitaties als gemeente breed de lasten verbeteren. Hierdoor kan ook geconcludeerd worden dat rentedaling doorgaans een positief effect zal hebben op de financiële staat van de gemeente.

Disconteringsvoet grondexploitaties: wat betekent 2,00%?

Een belangrijk financieel aspect binnen grondexploitaties is de disconteringsvoet. Dit percentage wordt gebruikt om toekomstige kasstromen naar hun netto contante waarde te berekenen. Het biedt inzicht in de haalbaarheid en winstgevendheid van gebiedsontwikkelingen door rekening te houden met de tijdswaarde van geld.

“De disconteringsvoet van 2,00% speelt een cruciale rol bij het waarderen van gemeentelijke grondposities, zeker bij lage marktrente.”

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moet de disconteringsvoet voor grondexploitaties op 2,00% worden vastgesteld. Dit percentage is gebaseerd op het maximale meerjarige inflatiestreefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) en wordt gehanteerd om te zorgen voor een realistische en zorgvuldige waardering van grondposities. Het hanteren van een vaste disconteringsvoet zorgt ervoor dat gemeenten consistent en transparant omgaan met de financiële prognoses in hun grondexploitaties en voorkomt dat risicovolle of speculatieve aannames leiden tot overschatting van toekomstige opbrengsten.

Een te lage disconteringsvoet zou de netto contante waarde van grondposities overschatten, terwijl een te hoge disconteringsvoet juist tot onnodige afwaarderingen kan leiden. De keuze voor 2,00% draagt bij aan een evenwichtige en stabiele waardering binnen gemeentelijke begrotingen.

Hoewel de disconteringsvoet vastgesteld op 2,00% is, wat overeenkomt met de streefwaarde van de inflatie, zijn deze parameters lang niet altijd gelijk. En ook dat kan voor- of nadelig resulteren in grondexploitaties.

Als de rente onder de disconteringsvoet van 2,00% daalt, zal het resultaat positiever uitvallen als het saldo van de grondexploitatie negatief is, omdat er verdisconteerd wordt met 2,00%. Dit komt doordat bij een lagere rente de verwachte waarde hoger wordt dan in de praktijk het geval is. In het geval van een positief saldo kan dit effect echter de werkelijke uitkomst overdrijven, terwijl bij een negatief saldo de negatieve impact wordt gematigd, wat het resultaat gunstiger maakt.

Rente en hypotheek: hoe lagere rentes grondwaarden beïnvloeden

Een ander belangrijk effect van renteverlaging is een verhoogde leencapaciteit voor consumenten. Dit komt omdat onder andere de maandelijkse lasten van hypotheken en andere leningen (kunnen) dalen. Hierdoor kunnen huishoudens met hetzelfde inkomen een hogere hypotheek krijgen. Dit kan een stijgende werking hebben op VON-prijzen, vooral als de vraag naar woningen groot is in combinatie met beperkt aanbod.

Echter heeft de rente van de ECB niet altijd een directe invloed op de hypotheekrentes bij de Nederlandse hypotheekverstrekkers. De renteontwikkelingen van de hypotheken volgen vaak de trend van de ECB. Wel heeft dit een vertragende werking op de rentes, aangezien hypotheekverstrekkers deze verlagingen vaak later doorvoeren en tevens nog bedrijfsmatige afwegingen hebben op de hoogte van de hypotheekrente. Een bedrijfsmatige afweging kan bijvoorbeeld zijn dat het huidige marktrisico hoger is dan voorheen waardoor de rente verhoogd wordt, ongeacht de verlagingen van de ECB. De ECB-rente heeft wel vaak een indirecte rol in de verlagingen van de hypotheekrente. Omdat het gebruikelijk is om de Euribor als basis te gebruiken voor variabele hypotheekrentes, heeft deze wel een directe relatie met de hypotheekrente. De Euribor-rente wordt aangepast wanneer de ECB-rente verhoogd of verlaagd wordt. Hierdoor spelen de ECB-rentes een indirecte rol in het bepalen van de hypotheekrentes, en kunnen de effecten van een renteverlaging bij de ECB pas later zichtbaar worden voor de consumenten.

Als deze aanpassingen op de hypotheekrentemarkt plaatsvinden, kunnen hogere woningprijzen gunstig uitpakken voor grondexploitaties, aangezien hogere verkoopprijzen vaak gepaard gaan met stijgende grondwaarden. Dit komt doordat de ontwikkelaars kunnen rekenen op hogere opbrengsten, in dit geval afkomstig van de stijgende woningprijzen.  Aangezien grondwaarde vaak residueel wordt bepaald, betekent het dat er meer geld overblijft voor de aankoop van grond (zie hiervoor ook Blog van Michel: Grondwaarde onder een woning – PAS B.V.).

Risico’s bij dalende rente: grondspeculatie en vertraging

Een renteverlaging heeft ook impact op marktpartijen, zoals bijvoorbeeld ontwikkelaars. Lagere rentes betekenen doorgaans namelijk dat het interessanter wordt om nieuwe investeringen aan te gaan. Omdat de kosten voor leningen lager worden, wordt de slagkracht van een ontwikkelaar groter. Dit kan een motief zijn om grondposities in te nemen tegen leningen met lage rentes (dan voorheen) voor toekomstige ontwikkelingen. Gemeenten kunnen voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen grondspeculatie tegengaan door gebruik te maken van het publiekrechtelijk instrument “voorkeursrecht”. Echter kan dit ook zorgen voor meer financieringsbehoefte door de gemeente. Aangezien ze bij het gebruiken van voorkeursrecht eigenlijk aangeven dat de gemeente graag de gronden in bezit wil krijgen.

Naast grondspeculatie kan het risico op vertragingen bij projecten ook toenemen. Bij een negatieve exploitatie kan er langer gewacht worden met de uiteindelijke realisatie van een project, omdat de financieringslasten laag zijn. Hierdoor kan langer gewacht worden met de realisatie tot het moment dat de markt dermate is aangetrokken om het plangebied met een positief resultaat te ontwikkelen of aanvaardbaar verlies.

Wat kunnen gemeenten doen bij renteveranderingen? Praktische strategieën

Om op bovengenoemde gevolgen in te spelen, is het belangrijk dat gemeenten hun grondexploitaties frequent(er) actualiseren en bijzondere aandacht besteden aan parameters zoals opbrengstenstijging, kostenstijging en renteontwikkelingen. Een flexibele prijsstrategie kan helpen om de afzetbaarheid van grond te waarborgen in een veranderende economische omgeving. Zo kunnen grondprijzen sneller worden aangepast aan fluctuaties in de vastgoedmarkt. Gemeenten kunnen daarnaast contractuele afspraken maken met ontwikkelaars over realisatietermijnen om te voorkomen dat gronden te lang braak blijven liggen. Dit kan helpen om de doorlooptijden van projecten te verkorten en de financiële risico’s te beperken.

Ook is het raadzaam om risico’s te spreiden door een gevarieerde projectportefeuille aan te houden, met een mix van korte- en langetermijnprojecten en verschillende typen ontwikkelingen. Regelmatige scenario-analyses kunnen daarnaast inzicht geven in de potentiële impact van verschillende renteontwikkelingen, zodat gemeenten tijdig kunnen anticiperen en beleidsmatig kunnen bijsturen. Het opstellen van stresstests voor de grondexploitatie kan helpen om de effecten van extreme renteontwikkelingen in kaart te brengen en strategische beslissingen beter te onderbouwen.

In tijden van veranderende rentes wordt het daarnaast aangeraden om de lening portefeuille actief te beheren om te zorgen dat leningen met hoge kosten eerder afgelost worden. Hierdoor worden de financieringskosten verlaagd, wat vaak een positief invloed heeft op de resultaten van grondexploitaties. Verder is het effect op grondexploitaties afhankelijk van het initiële resultaat. Negatieve grondexploitaties zullen profiteren van dalende rente, terwijl positieve resultaten juist worden gematigd.

Ten slotte, renteverlagingen hebben zowel positieve als negatieve gevolgen voor gemeentelijke grondexploitaties. Ze kunnen financieringskosten verlagen en investeringen stimuleren, maar ook de waarde van grond en de haalbaarheid van projecten beïnvloeden. Daarnaast brengen ze risico’s met zich mee, zoals speculatie en mogelijke vertragingen in gebiedsontwikkelingen.

Voor gemeenten is het daarom belangrijk om flexibel om te gaan met renteontwikkelingen en strategisch te sturen op grondprijzen, leningen en planningen. Door tijdig bij te sturen en scenario-analyses uit te voeren, kunnen zij beter inspelen op de veranderende economische omstandigheden en hun grondexploitaties financieel gezond houden.

Meer weten over het effect van renteontwikkelingen op gebiedsontwikkeling?

Benieuwd wat de gevolgen van renteontwikkelingen zijn voor jouw gemeentelijke grondexploitaties of financiële strategie? Of wil je weten hoe wij met onze financiële en strategische expertise kunnen helpen bij het optimaliseren van jouw projecten? Neem gerust contact met ons op! PAS bv staat al ruim 30 jaar bekend om een daadkrachtige en heldere aanpak op het gebied van advies planeconomie en gebiedsontwikkeling. Met onze kennis van de markt en jarenlange ervaring met financiële modellen begeleiden de adviseurs van PAS bv gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties op het gebied van planeconomie, gebiedsontwikkeling, grondbeleid en omgevingsrecht. Wilt u samenwerken met PAS bv? Stuur een mail naar info@pasbv.nl of bel naar 0598 61 23 80 voor onze locatie in Groningen of 030 63 53 400 voor onze locatie in Houten.