PAS bv Vertelt

Vragen over Projecten met Nick van Lenthe

In dit artikel lees je het korte interview wat is afgelegd met Nick van Lenthe over zijn werkzaamheden bij de gemeente Deventer. Middels een viertal vragen zal hij een goed beeld over het project schetsen om zo een kijkje in zijn werkzaamheden te geven.

Kun je wat vertellen over de organisatie waar je werkzaam bent?

Namens PAS bv ben ik sinds februari 2021 werkzaam voor de gemeente Deventer. Een gemeente in het oosten van het land met circa 101.000 inwoners. Deze gemeente is ambitieus en werkt hard aan de woningbouwopgave. Door het college van B&W en gemeenteraad is de ambitie uitgesproken om tot 2035 11.000 woningen erbij te bouwen.

Kun je wat vertellen over de opdracht?

De gemeente heeft mij ingehuurd om diverse grondexploitatieprojecten verder te brengen vanaf de start van de planvorming tot aan de uitgifte. Dit doe ik onder andere bij de Tuinen van Zandweerd, Van Hetenlocatie, Centrumontwikkeling De Kien, Shita-locatie, De Marke Noord en Zuid, Boerhaave en de locatie Truckparking op bedrijvenpark A1. Graag licht ik mijn werkzaamheden bij de Van Hetenlocatie toe.

Op 7 juli 2021 heeft de raad het Ontwikkelingsperspectief Van Hetenlocatie vastgesteld. De van Hetenlocatie maakt onderdeel uit van het gebied Keizerslanden en bestaat uit oude schoolgebouwen. In het kader van de wijkvernieuwing Keizerslanden is de locatie aangewezen als toekomstig woningbouwlocatie. De kaders zijn omschreven in het ontwikkelperspectief. Vrijwel alle panden worden gesloopt voor nieuwbouw. Voor het schoolgebouw aan de Van Hetenstraat 59 werkt de gemeente twee opties uit: transformatie en sloop-/nieuwbouw.

Wat zijn de uitdagingen in deze opdracht?

De drie schoolgebouwen zijn deels verhuurd. Om deze uit te plaatsen is een zorgvuldig herhuisvestingsproces benodigd. In de van Hetenstraat 59 zijn ateliers van 23 kunstenaars gehuisvest. Voor de Van Hetenstraat 59 worden twee opties onderzocht. Reden van dit onderzoek is om in beeld te brengen welke ruimtelijke mogelijkheden het gebouw voor de functie Wonen heeft, welke financiële consequenties er zijn en of het gebouw cultuurhistorische waarde heeft. Aan de hand van dit onderzoek zal de keuze gemaakt worden of het behouden blijft of gesloopt zal worden.

Onderdeel van de financiële haalbaarheid is de grondexploitatie, opstalexploitatie voor woningbouw en vastgoedexploitatie voor eventuele herhuisvesting. Daarnaast is beoogd om woningen in het sociaal zorgsegment toe te voegen. De omvang hiervan is nog niet helder, hoe meer sociaal hoe lager het saldo van de grondexploitatie. Dit omdat dit ten koste gaat van woningbouw wat een hogere opbrengst heeft voor de grondexploitatie. Daarnaast is ook beoogd om woningen in het middeldure segment (huur of koop) toe te voegen met een maximale VON-prijs van € 250.000,- of maximale huurprijs van € 900,- per maand.

Doordat met name de VON-prijzen enorm hard zijn gestegen de afgelopen jaren en de leencapaciteit is toegenomen, zijn beleidsprijzen op dit moment in het algemeen niet meer gelijk aan de marktsituatie om een courante woning voor iedere doelgroep op de markt te brengen. Omdat de omvang van de woning in belangrijke mate de VON-prijs bepaalt, bestaat de kans dat er kleinere woningen gerealiseerd moeten worden dan de gemiddelde inwoner van Deventer gewend is. Anders kan het zo zijn dat de woning qua waarde boven de € 250.000,- uitkomt en valt deze niet meer onder het middeldure segment. Aan ons de taak om een goed en marktconform product op de markt te zetten die past bij het middeldure segment en de woonbehoefte.